Erhvervsstyrelsen går ind i sag om borgmesters bolighandel

BOLIGHANDEL: Nu vil myndighederne undersøge, om fonden Dansk Bibelskole, der solgte en 460 kvadratmeter stor Frederiksberg-lejlighed til politikeren Simon Aggesen, har solgt ham lejligheden til underpris i strid med reglerne. 

Var prisen for lav, da fonden Dansk Bibelskole i 2016 solgte en stor herskabslejlighed på Frederiksberg Allé til den nuværende Frederiksberg-borgmester Simon Aggesen for 9,5 millioner kroner?

Det vil Erhvervsstyrelsen nu undersøge. 

Hvis svaret viser sig at være ja, risikerer medlemmerne af bestyrelsen for fonden at blive holdt personligt erstatningsansvarlige for bolighandlen. I yderste konsekvens kan også den konservative borgmester selv risikere at skulle betale penge tilbage.

Foreløbig har Erhvervsstyrelsen, som fører tilsyn med erhvervsdrivende fonde, bedt Dansk Bibelskole om en redegørelse for handlen. Det viser et brev fra styrelsen til fonden, som Altinget har fået aktindsigt i.

"Erhvervsstyrelsen har i dagspressen kunnet læse, at fonden i 2016 solgte ejendommen Frederiksberg Alle 8 3, 1820 Frederiksberg C. I den forbindelse er der blevet sat spørgsmålstegn ved, om fondens salg af den pågældende ejendom er sket på almindelige markedsmæssige vilkår, herunder om salgsprisen svarerede til markedsprisen," skriver Erhvervsstyrelsen til Dansk Bibelskole.

Imod spekulation
Sagen om Simon Aggesens bolighandel kom frem i slutningen af september, da Ekstra Bladet fortalte, at Frederiksbergs borgmester som daværende rådmand og medlem af kommunens byudvalg i 2016 købte den omtalte lejlighed på 460 kvadratmeter til en tilsyneladende god pris.

Han delte den op i to og solgte først den ene, siden den anden. Dermed fik han og hans hustru i løbet af knap fire år en nettofortjeneste på i alt 11 millioner kroner.

Den konservative politiker har selv offentligt talt imod korttidsspekulation på boligmarkedet, og det er blandt hans mærkesager, at Frederiksberg skal være "en by for alle".

Derfor kan sagen, som kommer knap et år før kommunalvalget, blive politisk skadelig for Konservative, som i forvejen er presset på Frederiksberg efter mere end hundrede års styre.

Der har ikke været dokumenteret ulovligheder i sagen, og professor i forvaltningsret Sten Bønsing har over for Altinget forklaret, hvorfor der ikke med de foreløbige oplysninger ser ud til at være dokumentation for ulovlige vennetjenester eller andet, som kan karakteriseres som bestikkelse eller embedsmisbrug. 

Men nu risikerer bestyrelsen for fonden Dansk Bibelskole, der solgte Aggesen lejligheden, altså at ende med håret i postkassen, hvis de særlige regler for fonde er overtrådt.

Skal forklare sig for styrelsen
Hvis fonden bevidst har solgt lejligheden til under markedsværdi, svarer det til, at fonden har uddelt fondsmidler til køberen. Og det må en erhvervsdrivende fond ikke gøre, medmindre uddelingen harmonerer med fondens formål, forklarer professor i fondsret ved Københavns Universitet, Rasmus Kristian Feldthusen.

Han forholder sig ikke til den konkrete sag, men fortæller generelt om reglerne*:

"Uden at forholde mig til, hvorvidt der konkret måtte være sket et salg til underpris, kan jeg generelt oplyse, at når en fond sælger aktiver, som den ejer, skal det ske til markedspris (...) Vurderer Erhvervsstyrelsen, at et salg er sket til under markedsværdi, og der derved er foretaget en formålsstridig uddeling, så kan der rejses et tilbagebetalingskrav mod modtageren hvis denne var i ond tro, eller der kan på vegne af fonden rejses et erstatningskrav mod fondens bestyrelse," siger professoren.

At være "i ond tro" vil i dette tilfælde sige "at vide eller burde vide, at fonden ikke måtte yde en sådan formuefordel", forklarer Rasmus Kristian Feldthusen.

Hvis prisen viser sig at have været for lav, kan det altså også blive væsentligt, om Simon Aggesen vidste eller burde vide, at han fik lejligheden under markedspris, og at det er i strid med reglerne.

Dansk Bibelskole skal over for Erhvervsstyrelsen redegøre for salget, herunder om fonden har modtaget andre købstilbud på ejendommen end tilbuddet fra Simon Aggesen.

Fonden bliver i brevet også bedt om at fremlægge beslutningsreferat for beslutningen om at sælge ejendommen, vurderinger fra ejendomsmæglere og øvrige dokumenter, som kan belyse salget og vurderingen af markedsværdien nærmere.

Hvorfor var lejligheden så billig?
Problemet for fonden er, at flere forhold rejser spørgsmålet om, hvorvidt den har solgt lejligheden til under markedspris.

For det første fik Simon Aggesen lov at købe lejligheden til en kvadratmeterpris på omkring 20.000 kroner i 2016. På daværende tidspunkt lå den gennemsnitlige kvadratmeterpris på Frederiksberg ifølge Ekstra Bladet på 40.000 kroner.  

Direktøren for fonden, Morten Christiansen, forklarer, at han fik vurderet lejlighedens værdi af to forskellige ejendomsmæglere, og at fonden endte med at sælge lejligheden til en lavere pris – men "ikke væsentligt lavere" – end vurderingen. 

Der boede en lejer
Der er ifølge Dansk Bibelskole tre grunde til, at lejligheden blev solgt relativt billigt: 1) Lejligheden var meget stor og derfor dyr at renovere. 2) Lejligheden var slidt. 3) Der boede en lejer i lejligheden, som ikke kunne opsiges. 

Dansk Bibelskole og Simon Aggesen aftalte, at Aggesen skulle få lejeren ud af lejligheden, før et køb kunne komme på tale. Til gengæld ville Aggesen få et afslag i prisen i forhold til vurderingen.

Politikeren skaffede derfor lejeren – den såkaldt "falske markis", Marcel de Sade – en anden lejlighed. Marcel de Sade fik i øvrigt 100.000 kroner til flytteomkostninger og indskud til den nye lejelejlighed, som han flyttede over i. Han fik pengene af Dansk Bibelskole, som fik dem ind igen ved, at Aggesen betalte 100.000 kroner oven i den endelige pris på lejligheden.**

Boligøkonomer: Graverende fejl
Et andet kerneelement i prissætningen af lejligheden er, at muligheden for at dele lejligheden op i to ikke indgik i vurderingen. 

Ifølge Ekstra Bladet står der i den ene af de to ejendomsmægleres vurdering:

"Lejlighedens størrelse er unik. Men dette gør den også meget dyr at renovere, samtidig med at lejligheden også repræsenterer en meget stor del af ejendommens fællesudgifter. Man har selvfølgelig mulighed for at dele lejligheden op i to. Men det er der ikke taget udgangspunkt for i vurderingen, ligesom den er udlejet på nuværende tidspunkt".

Og det har stor betydning for vurderingsprisen, at muligheden for opsplitning er holdt ude, vurderer to boligøkonomer. 

"Det er så grundlæggende et element i vurderingen, at det næsten må være en bevidst handling fra ejendomsmæglers side ikke at tage det med, velvidende at det ville få prisen til at falde markant. Det er umiddelbart en stor fejl fra ejendomsmæglers side, eftersom hans opgave normalvis er at få prisen så højt op som overhovedet muligt. Ejendomsmægleren er sælgers mand, ikke købers," siger Mikkel Bøegh fra Jyske Bank.

​Lise Rytoft Bergmann fra Nordea Kredit har samme vurdering:

"Det er umiddelbart en graverende fejl ikke at tage opdeling med i vurderingen. Det virker ikke som noget, der burde kunne ske – at skønnet rammer så meget ved siden af," siger hun.

Hvad køber gør, er ikke vores sag
Morten Christiansen fra Dansk Bibelskole afviser over for Altinget, at fonden eksplicit skulle have bedt ejendomsmæglerne om at holde muligheden for opdeling ude af vurderingen.

"Vi har bedt mægleren om at komme med en samlet vurdering af lejligheden. Mægleren skriver det ind som et forbehold, at man ikke har taget muligheden for opdeling med. Og det har vi sådan set ikke taget nogen notits af, for vi har ikke selv haft mulighed for at dele den op, så det har vi ikke haft nogen gavn af," siger Morten Christiansen.

Men I kunne formentlig have solgt den dyrere, hvis det havde været med i vurderingen?

"Ja, det kunne vi, men hvis du vil købe en treværelseslejlighed, så siger jeg jo heller ikke til dig, at du skal betale for en étværelses- og en toværelses lejlighed. Det er ikke reelt – det er jo en konstruktion. Man kan jo ikke vide, om det, man bor i, kan opdeles af en eller anden boligspekulant. Hvad køber gør med det bagefter, er ikke vores sag," siger Morten Christiansen.

Han peger på, at man også som køber kunne have risikeret, at Frederiksberg Kommune havde ændret politik, så man ikke længere kunne opdele lejlighederne.

Vil ikke kommentere verserende sag
Altinget ville gerne have spurgt de to ejendomsmæglere, som vurderede lejligheden, hvorfor muligheden for at splitte lejligheden op i to ikke var med i vurderingen, men de har ikke besvaret Altingets henvendelser.

Det kan blive et afgørende spørgsmål for Erhvervsstyrelsen at belyse: Bad Dansk Bibelskole ejendomsmæglerne om at se bort fra muligheden for opdeling, og solgte fonden dermed bevidst lejligheden under markedspris? Eller er det ejendomsmæglernes fejl?

Altinget har skriftligt stillet Simon Aggesen en række spørgsmål om handlen. Vi ville blandt andet gerne vide, om det var en del af politikerens aftale med Dansk Bibelskole, at muligheden for opdeling skulle holdes ude af vurderingen for på den måde at holde prisen nede.

Men Simon Aggesen ønsker ikke at udtale sig om den igangværende sag.

Revisor har også ansvar
Grunden til, at det er så afgørende, om fonden Dansk Bibelskole bevidst har solgt lejligheden for billigt, er, at når en fond sælger aktiver, som den ejer, skal det ske til markedspris.

Det forklarer professor i fondsret, Rasmus Kristian Feldthusen.

"Uden at forholde mig til, hvorvidt der konkret måtte være sket et salg til underpris, kan jeg generelt oplyse, at når en fond sælger aktiver, som den ejer, skal det ske til markedspris. Baggrunden for dette er, at et salg under markedspris indebærer en formuefordel for køberen, og en fond må alene – direkte eller indirekte – give vederlagsfri formuefordele, der falder inden for en fonds formål," siger han.

Ud over fonden selv kan også dens revisor komme i klemme, hvis salget ikke er foregået efter bogen.

"En erhvervsdrivende fonds revisor har også en opgave med at påse, at der ikke sker uddelinger, for eksempel i form af salg til under markedsværdi, i strid med en fonds formål," forklarer Rasmus Feldthusen.

Vil hjælpe mennesker til indblik i biblen
Fonden Dansk Bibelskole driver et bogforlag, og formålet for den erhvervsdrivende fond er "at uddanne mennesker til arbejde i den kristne menigheds tjeneste, at hjælpe mennesker til et personligt og selvstændigt bibelsyn og indblik i bibelens sammenhæng". Fonden ejer også en række ejendomme, som den løbende har solgt fra.

Ifølge et af Dansk Bibelskoles bestyrelsesmedlemmer har det været økonomisk nødvendigt for forlaget at sælge ejendommene løbende for at holde forlaget oven vande.

Men direktør i fonden Morten Christiansen forklarer, at bibelskolen gennem længere tid havde ønsket at komme af med lejeren i ejendommen på Frederiksberg Allé. Og da Simon Aggesen i 2016 uopfordret lagde billet ind på at købe lejligheden og tilbød at forsøge at genhuse lejeren et andet sted, slog fonden ganske simpelt til.

"Vi fik mulighed for at sælge, og det var vi interesseret i," siger Morten Christiansen.

Dansk Bibelskole skal aflevere sin redegørelse til Erhvervsstyrelsen senest den 4. november.

Artiklen er rettet 13. oktober 2020, klokken 9.30: *Det er understreget, at Rasmus Feldthusen alene udtaler sig generelt om reglerne. **I en tidligere version fremstod det, som om Simon Aggesen betalte flyttepenge direkte til Marcel de Sade, men det var Dansk Bibelskole, der betalte pengene til lejeren og fik dem ind igen fra Simon Aggesen.

Karl Emil Frost har bidraget til denne artikel.

,

Forrige artikel Ugens embedsmand: Som forvaltningsdirektør styrer Jakob Krogh en stor bredde af fagligheder Ugens embedsmand: Som forvaltningsdirektør styrer Jakob Krogh en stor bredde af fagligheder Næste artikel Københavns Kommune vil etablere demensvenlig bydel i Vanløse Københavns Kommune vil etablere demensvenlig bydel i Vanløse
Lars Weiss er ny overborgmester i København

Lars Weiss er ny overborgmester i København

UDPEGET: Socialdemokratiet har valgt Lars Weiss som ny overborgmester i København. Han er valgt uden modkandidat og dermed er næste uges delegeretmøde aflyst.