Dansk Industri: De boligpolitiske udfordringer kan løses, hvis vi tør tage fat

Ejendomsbranchen har dermed et stort ansvar for at levere på løsninger til de nævnte udfordringer. Og selvom boligpolitikken har det med at leve en hengemt tilværelse i Christiansborgs yderste gemakker, så ligger der også et stort ansvar hos politikerne.

Et ansvar, vi som branche kan hjælpe med at løfte. Men vi efterspørger, at der fra politisk side tages fat om målrettede løsninger. Og heldigvis findes der løsninger, hvis vi tør tage fat de rigtige steder.  

Vi skylder – både ejendomsbranchens aktører og politikere – at behandle udfordringerne på en seriøs og saglig måde i stedet for at kaste med mudder og forsimple problemstillinger og løsninger.

Vi er en branche, som leverer et vigtigt samfundsfundament både i form af bolig- og arbejdsrum, og med de rette rammer kan vi styrke vores leverance på dette område.

Flere boliger, ikke færre

Udfordringerne er mange, hvis vi skal indfri ønsket om at have blandede bolig- og byområder, som vi alle er enige om bør være blandt de fremmeste mål i dansk boligpolitik. Løsningerne skal understøtte markedet for at sikre billigere boliger og understøtte blandede bydele med almene-, ejer- og andelsboliger samt private udlejningsejendomme.

Det er da også først og fremmest de økonomiske betingelser, vi skal kigge på, når vi skal finde årsagerne til udviklingen i boligsammensætningen i Danmark.

Helle Juhler-Verdoner
Chef, DI Ejendom

For der opføres stort set ikke almene boliger i København. Og de, der ønsker at købe ejerbolig, kan ikke passere bankens kreditvurdering baseret på Finanstilsynets lånevejledning. Nye andelsforeninger etableres stort set ikke, blandt andet fordi potentielle andelshaveres økonomi ikke kan passere samme kreditvurdering.

Faktum er, at det er økonomien, der står i vejen for, at vi kan bygge mere alsidigt. Det er ikke, fordi vi bygger private udlejningsboliger, sådan som det nogle gange bliver fremstillet.

Der er mangel på boliger – særligt i hovedstaden. Københavns Kommune anslår selv, at der skal etableres 40.000 boliger frem mod 2036. Det er alene i København. På landsplan er der nærmere tale om 60.000 boliger frem mod 2040.

En kombination af stigende renter, høje grundpriser, byggeomkostninger, kapitalkrav og systemisk risikobuffer – for bare at nævne nogle af de vigtigste årsager – har betydet, at nybyggeriet de seneste år er bremset op.

Som samfund har vi derfor oparbejdet et kæmpe efterslæb af boliger, som vi skal arbejde hurtigt for at løse fremadrettet, hvis vi skal nå i mål med at få etableret de mange tusinde boliger, som der er behov for.

Så i stedet for at finde politiske løsninger på, hvordan vi kan hindre etableringen af private udlejningsboliger, bør fokus helt utvetydigt være på, hvordan vi sikrer etableringen af de boligformer, som vi ønsker. Løsningen er med andre ord flere boliger, ikke færre!

It’s the economy, stupid…

… er en gammel frase, som stammer fra en Bill Clinton-valgkampagne for efterhånden mange år siden, som – kogt ind til benet – skulle sige noget om, hvad der var vigtigst for, hvor amerikanske vælgere sætter deres kryds.

Budskabet var, at det er økonomien, der afgør politiske valg. Og økonomien er også afgørende for byudviklingen.

Hvis ikke økonomien hænger sammen, så kan virksomhederne ikke foretage de ønskede investeringer. Alle leverandører i værdikæden skal have betaling for deres ydelser, pensionskasser med videre skal have en sikker og fornuftig forrentning af deres investeringer, og produktet skal kunne afsættes på markedet.

Det er ikke odiøst. Det er en simpel virksomhedslogik. Og det er da også først og fremmest de økonomiske betingelser, vi skal kigge på, når vi skal finde årsagerne til udviklingen i boligsammensætningen i Danmark.

Hvem kan låne til en nybygget ejerbolig i hovedstaden? Ikke førstegangskøbere!

Helle Juhler-Verdoner
Chef, DI Ejendom

Økonomiske barrierer hindrer etableringen af almene boliger og ejerboliger, og så er der i øvrigt også fordyrende barrierer for udviklingen af privat udlejningsbyggeri, hvilket afspejles i den husleje som man som udlejer kan tilbyde.

Private udlejningsboliger er ikke en hindring for etablering af almene boliger. Almene boliger skal finansieres inden for det maksimumsbeløb, der fastsættes af Boligministeriet.

Udviklingen i grundpriser og byggeomkostninger har bevirket, at det i dag ikke kan lade sig gøre i hovedstaden og en række andre steder at bygge inden for det fastsatte beløb.

Dette på trods af kommunernes mulighed for at lokalplanlægge for almene boliger. Derfor skal maksimumsbeløbet hæves med 20 procent i de kommuner, hvor grundpriserne er højest. Det kan regeringen gøre i morgen, hvis de vil.

Finansiering af ejerboliger spænder ben

Hvem kan låne til en nybygget ejerbolig i hovedstaden? Ikke førstegangskøbere! For finansieringsinstitutterne er underlagt Finanstilsynets lånevejledninger, der reelt håndhæves som lov, og som udstikker meget snævre rammer for, hvad man som finansieringsinstitut kan tilbyde en privat låntager.

Derfor er der også brug for mindre rigide krav til finansiering, så det sikres, at udviklingen i højere grad tilpasser sig efterspørgslen.

Helle Juhler-Verdoner
Chef, DI Ejendom

Priserne på nybyggede ejerboliger vil utvivlsomt være høje – grundpriser og byggeomkostninger vedrører trods alt alle byggerier.

Men det kan løses ved at give bankerne mulighed for en kvalitativ kreditvurdering af private låntagere, så de eksempelvis kan tage højde for forventet fremtidig indkomst.

Og nu vi er ved Finanstilsynets håndhævelse af deres lånevejledninger. Til boligudviklere, der ønsker et ejendomsprojekt til projektsalg (det vil sige ejerboliger) finansieret, stilles der krav om egenfinansiering på 25-35 procent af anskaffelsessummen.

Det er mere, end der gælder for udlejningsbyggeri. Som investor er det derfor både dyrt og risikabelt at kaste sig ud i sådanne projekter. Læg hertil den systemiske risikobuffer for ejendomsselskaber, som er fordyrende for udvikling af udlejningsboliger såvel som projektsalgsboliger.

Derfor er der også brug for mindre rigide krav til finansiering, så det sikres, at udviklingen i højere grad tilpasser sig efterspørgslen.

Udfordringerne kan og skal løses

Som branche hilser vi debatten om fremtidens by- og boligområder velkommen. Der er helt tydeligt udfordringer, som kalder på løsninger. Heldigvis findes løsningerne allerede.

Der er først og fremmest behov for at kigge på de økonomiske rammebetingelser for finansiering af boliger. Det skal være rentabelt at etablere almene boliger og ejerboliger. Der er fortsat stor efterspørgsel på private udlejningsboliger, og de er derfor også et vigtigt element i fremtidens boligmasse.

Lad os derfor fokusere på de reelle problemer og de faktiske løsninger, så vi kan skabe plads til alle indkomstniveauer i de store byer.