Boligforeninger: Kom godt i gang med den bæredygtige omstilling

Torben Esbensen kender Sønderborgs almene boligmasse ud og ind. Som civilingeniør har han været med til at projektere og bygge en del af dem. Senere - i sin nuværende rolle som rådgiver i Dansk Energi Management - har han gransket de samme bygningers tilstand og energimærkningsrapporter.

Derfor ved han, hvor det giver mening at udskifte vinduer, opsætte solcelleanlæg og erstatte tørstige gas- og oliefyr med varmepumper. 

Den specialviden har Dansk Energi Management samlet i seks Energi- og Bæredygtighedsstrategier, som nu er drejebøger for Sønderborgs seks store boligforeninger og deres mål om at gøre i alt 3300 boliger mere bæredygtige.

Netop boligforeninger er et godt sted at starte, hvis man som samfund jager mærkbare resultater i det store energiregnskab, forklarer Torben Esbensen:

“I Sønderborg er 25 procent af boligmassen almennyttige boliger. Så man får simpelthen en hurtigere succeshistorie ud af det ved at sætte ind her. Dertil er boligforeningerne velorganiserede og de har et beboerdemokrati, som kan tage beslutninger,” siger han og uddyber:

“I boligforeninger har beboerne og foreningen den samme interesse. Sådan er det ikke altid med de lejeboliger, hvor det er private, der udlejer dem. Der kan det være sværere at overbevise ejerne om, at man skal energirenovere, for det er jo alligevel ikke dem, der hænger på varme- eller elregningen.”  

Grøn rejse begyndte i 2007

For at forstå baggrunden for det arbejde, Torben Esbensen og de seks boligforeninger har sat i verden, skruer vi lige tiden tilbage til 2007. Her blev Project Zero født, da et enigt byråd vedtog, at Sønderborg Kommune skulle være CO2-neutral i 2029.

For at nå det mål, har en styregruppe regnet på, hvor meget forskellige sektorer skal reducere deres CO2-forbrug og boligforeningerne er altså kun en streng i den ambitiøse målsætning. Som en af pionererne i Project Zero og samtidig “vejviser” for Sønderborgs boligforeninger giver Torben Esbensen her fire gode erfaringer og råd videre, som andre boligforeninger kan drage nytte af. 

1. Det grundige forarbejde 

Boligforeningerne i Sønderborg Kommune fik en startkapital på 1 million euros til at igangsætte det store energirenoveringsprojekt, man kalder HAPPI. Pengene er EU-midler, der ikke må bruges på "hard ware", men er tiltænkt kampagner og ro til at udtænke et gennemarbejdet beslutningsgrundlag.

Som modydelse for EUs tilskud har Sønderborgs boligforeninger forpligtet sig til at investere for 115 millioner kroner i grøn omstilling over tre år. EU-midlerne har finansieret begyndelsen på det partnerskab, som består af de seks boligforeninger, ErhvervsUddannelsesCenter Syd (der står for uddannelsen af blandt andet grønne klimaambassadører) og endelig rådgivningen fra Torben Esbensen. Som Torben Esbensen nøgternt konstaterer: “EU betaler min løn”. 

Torben Esbensens råd:

“For at lykkedes med et så stort og omfattende projekt, må man skaffe en form for finansiering, så man kan ansætte en koordinator. Vi har fået god hjælp til den første funding gennem det regionale EU kontor i Syddanmark. Måske er der andre EU-midler, der kan være med til at skubbe andre boligforeningers omstilling i gang. Derfor er det en god idé at undersøge mulighederne i sit regionale EU kontor.” 

2. Samarbejde på tværs af boligforeninger

Boligforeninger er ikke nødvendigvis præget af et tæt samarbejde. For på mange måder er de hinandens konkurrenter, da de bejler til de samme lejere. Det er heller ikke alle foreninger, der går særlig meget op i den grønne omstilling.

Men i HAPPI projektet har ledelsen fra de seks boligforeninger siddet ved det samme forhandlingsbord og hjulpet hinanden med at nå i mål med den store investeringsforpligtelse, der ligger i projektet. 

Blandt de seks boligforeninger er der i første omgang udvalgt 70 afdelinger, hvor der sættes ind. Længere nede ad vejen tager man hul på at energirenovere atter andre afdelinger. Det betyder eksempelvis endnu flere investeringer, man kan samarbejde om.

Torben Esbensens råd:

“At boligforeninger samarbejder, gør dem mere robuste. Som noget nyt har vi prøvet at lave udbud på solcelleanlæg for flere afdelinger og enheder. På den måde kan vi komme op på større volumen, og opnå nogle rabatter og stordriftsfordele. Det er nyt terræn, vi betræder, og det giver god mening økonomisk også.” 

3. Vær et skridt foran

At operere i et beboerdemokrati kræver, at man har styr på sin kalender og ved lidt om, hvordan en boligforening træffer sine beslutninger. Projekt- og beslutningsmateriale skal eksempelvis udsendes en rum tid inden en generalforsamling.

Det kan også være et kompliceret regnestykke at finde den rette finansiering. For hvad har foreningen allerede sat til side på vedligeholdelseskontoen og hvor meget skal finansieres gennem realkreditlån? Og hvordan anskueliggør vi for foreningens beboere at en investering, der i realiteten betyder en huslejestigning, kommer godt igen, når varme- og elregningen skal betales?  

Torben Esbensens råd:

“At navigere i et foreningsdemokrati er noget helt særligt. Ofte har du kun et møde pr. år til at tage stilling til de her store spørgsmål og derfor gælder det om at have alt klart. Det har givet sved på panden flere gange i processen, fordi man simpelthen ikke må overskride de deadlines, der er, til at få projekter til afstemning.”  

4. Bliv forpligtet til at gøre en forskel

At alt fra præstegårde, erhverv og idrætsfaciliteter tænkes ind i en større politisk målsætning og plan om, at gøre Sønderborg Kommune bæredygtig og CO2-neutral har helt sikkert haft en positiv afsmitning på boligforeningers velvilje til også at løfte deres del. Den politiske opbakning og målsætninger har været en uvurderlig løftestang. Men også internt i en boligforening kan den siddende formand og hovedbestyrelse løfte meget, forklarer Torben Esbensen. 

Torben Esbensens råd:

“Der er ikke nogen tvivl om, at den politiske opbakning har været en stor drivkraft. Jeg mener, at det i Sønderborgs tilfælde har været hele forudsætningen for at komme i gang. Politisk vil man meget gerne opfylde målsætningen og der bliver støttet op og spytter penge i det. Så hvis man på nogen måde kan få et klart mandat, hjælper det vældig meget,” siger Torben Esbensen og uddyber: 

“Men der er også store forskelle på foreninger og det er altafgørende, at man har en ledelse, en hovedbestyrelse og administration, der dedikeret arbejder for det samme mål. Hvis de bakker op og tør gå forrest, så kan man for alvor trække fra land.”