Ejendomsforening: Find energiløsninger i dialog med branchen

DEBAT: Ejendomsbranchen er klar til at gennemføre energibesparelser ved at renovere ældre etageejendomme, men de venter fortsat på handling fra politikerne. Det skriver Torben Christensen, adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark.

Af Torben Christensen
Adm. direktør, Ejendomsforeningen Danmark

Energibesparelsespotentialet er stort i det ældre etagebyggeri. Men alligevel energirenoveres alt for få private lejeboliger. Peter Rathje fra ProjectZero skriver i sit indlæg her på altinget.dk den 17. november, at man kan spare mellem 14 og 28 procent af energiforbruget, hvis der blev energirenoveret eller energieffektiviseret i de private lejeboliger. Potentialet ved at få gjort noget ved energiforbruget i private lejeboliger er der altså. Og det har han helt ret i.

Så man kan jo stille det helt naturlige spørgsmål: Hvad er det, der gør, at der ikke gennemføres særlig mange energirenoveringer i de private lejeboliger?

Løsninger mangler
Michael H. Nielsen fra Dansk Byggeri skriver i sit debatindlæg den 10. november, at ”uden mål er det svært at score”. Det har han jo også ret i, men man skal være opmærksom på, at det også er svært at score, hvis vi ikke har bolden til at score med. Vi mangler de nødvendige virkemidler, så vi kan opfylde de overordnede politiske mål om en væsentlig energireduktion i de ældre ejendomme.

Hvis man spørger de private udlejere, så er svaret, at lejeloven gør det for risikabelt at energirenovere. Derfor energirenoveres der kun, hvis man i øvrigt skal renovere en ejendom. Og skal der sættes ekstra fart i energirenoveringerne, skal man tage højde for, at der skal udskiftes nogle bygningsdele, der ikke står for at blive udskiftet, men som for at reducere energiforbruget skal erstattes med nogle andre bygningsdele, der er mere energirigtige. I det lys forudsættes det, at det bliver muligt for ejendomssejere at få investeringerne i energirenoveringer afdraget og forrentet over lejen.

Ejendomsbranchen skal kunne følge helt klare regler i boliglejelovgivningen, som sikrer, at udlejer kan sætte lejen op, svarende til udgiften til renter og afskrivninger på de energibesparende forbedringer. Det er desværre ikke virkeligheden i dag, for boliglejelovene er en tilbagevendende stopklods.

Før man politisk får løst paradoksproblemet, er der ikke mange private lejeboliger, der bliver energirenoveret. Det er udfordringen for Christiansborg, hvis politikerne vil have gang i energirenoveringerne.

Brug for en ny energimærkningsordning
Thomas Holluf Nielsen fra Domea skriver den 17. november i sit indlæg, at ”i bedste fald er energimærkningen ikke brugbar – i værste fald vildledende, fordi det er skrivebordsarbejde, som ikke tager afsæt i faktisk forbrug”. Det er jeg helt enig i.

Den nuværende energimærkningsordning er alt for dyr for både boligejere, private og almene udlejere. Der bliver brugt et trecifret millionbeløb på en ordning, der i sig selv ikke fører til energibesparelser. Disse penge kunne bruges langt bedre på konkrete energirenoveringsprojekter ude i de enkelte ejendomme.

Så lad os få en ny og mere brugbar ordning, som kan understøtte fremtidens energitiltag.

Inddrag branchen i kommission
Michael H. Nielsen nævner også i sit indlæg den energikommission, som energi- og klimaministeren for nylig har nedsat. Jeg er helt enig i, at byggeerhvervet skal have mulighed for at byde aktivt ind. Det samme skal ejendomsejerne, for det er i sidste ende dem, der skal stå for betalingen af de arbejder, der skal sættes i gang.

Det er afgørende, at kommissionen indhenter praktiske erfaringer, så dens arbejde ikke munder ud i endnu en god rapport, der desværre kun formår at samle støv. Kommissionens arbejde skal kunne omsættes til brugbare og varige løsninger, som branchen kan bruge til at gennemføre klimatiltag. Løsninger, som skaber de nødvendige incitamenter, men som ikke er baseret på midlertidige, skattefinansierede støtteordninger. Vi har brug for løsninger, der kan skabe forudsætningerne for de nødvendige energirenoveringer i de enkelte ejendomme i en række år frem.

Kommissionen bør derfor lytte til branchens erfaringer og forslag. For det er udlejerne, der kender dagligdagen og ved, hvad der skal til for, at vi når i mål.

Deltag i konference
Den 8. december sætter ProjectZero sammen med Ejendomsforeningen Danmark en række politikere stævne til en konference om energirigtige boliger på Christiansborg.

Her vil barrierer og udfordringer blive italesat og en række udlejere vil give deres bud på, hvorledes man lettest kommer fra ambition til løsning. Jeg vil opfordre interesserede i at deltage i konferencen. Konferencen vil også give partiernes bolig- og energiordførere mulighed for dialog med branchen om mulige løsninger.

Venter på politikerne
Ejendomsbranchen er klar til flere energirenoveringer, men vi venter fortsat på politikerne. Har de mon de nødvendige visioner og mod til at sikre de rigtige rammer, så vi sammen får mulighed for at opfylde de overordnede klimamål?

Vi går meget gerne i dialog. Så visionerne kan blive til virkelighed.

Forrige artikel Dansk Byggeri: Sæt langsigtede mål for grøn omstilling Dansk Byggeri: Sæt langsigtede mål for grøn omstilling Næste artikel KAB: Tænk holistisk om energirenovering KAB: Tænk holistisk om energirenovering
  • Anmeld

    Lars Vestergaard

    en simpel regelforenkling frem for mere bureaukrati med tilskud.

    Der er flere metoder, der kan fremme investeringerne i energiforbedringer i ejendomme:
    1. Stigende energipriser om nødvendigt ved hjælp af afgifter til staten.
    2. Friere og mere lukrative huslejefastsættelser på betingelse af energibesparende investeringer.
    3. Flere bureaukratiske regler
    4. Tilskud betalt af andre via statskassen.

    Ad 1. Så længe energi er billig, kan det ikke betale sig at investere i besparelser. Derfor er der behov for højere priser på den billige fjernvarme samt alle opvarmningsformer baseret på fossile brændsler, hvis besparelser er målet.
    Ad 2. Så længe investorerne i det private byggeri ikke må tjene på eller bare opnå kompensation for deres investeringer i besparelser, sker der indlysende intet; men hvis der sættes letforståelige betingelser for en friere husleje så vil det frie initiativ formentlig kunne klare en del af resten.
    Ad 3. Bureaukrati fremmer beskæftigelsen blandt DJØF-erne, men skræmmer andre bort.
    Ad 4. Tilskud skal betales af nogle skatteydere og mange vælgere stemmer på partier, der lover lavere skatter, og ingen kan leve af at beskatte og give tilskud til hinanden.

    En kombination af højere afgifter på energi / varme-energi til støtte for energibesparelser vil umiddelbart fremme investeringerne, og på længer sigt føre til uholdbare skævvridninger på de berørte områder, samt fremme bureaukratiet, men i en periode, måske.

    Da profitmotiverne styrer mange menneskers adfærd, samtidig med at meget bureaukrati er skadeligt og besværlig forslog jeg nedenstående simple regelforenkling til bl.a. boligministeriet og Folketingets boligudvalg, som vil fremme reelle forbedringer i en del af de private udlejningsejendomme fra før 1992.

    Skab lighed for loven, så vi får lige huslejeregler for lige bygningskvalitet.

    Bygninger ibrugtaget efter 1991 opfylder BR82 eller nyere Bygningsreglementer og har fri aftalt husleje, derfor bør alle bygninger, der opfylder eller bringes til at opfylde BR82 have samme aftalefrihed for huslejefastsættelse.

    Erstat lejelovens & boligreguleringslovens grænse for fri husleje for byggeri ”efter 1991” med ”jfr. BR 82”.

    Definitionen for fri aftalt husleje ”efter 1991” er en arbitrær og forvirrende sjuskefejl.
    En ny definition: ” jfr. BR 82 eller nyere bygningsreglementer” er logisk rationel.


    Gevinst:
    • Objektive bygningstekniske kriterier i stedet for vilkårlige datoer og vurderinger.
    • Flere boligrenoveringer & energibesparelser for private midler.
    • Væsentlig regelforenkling samt fri huslejefastsættelse.
    • Forslaget er et objektivt alternativ til de forkætrede § 5 stk. 2 fup-moderniseringer uden reelle kvalitetskrav.

    Indlysende forbehold:
    • Reglerne vil kun gælde ved genudlejning og anfægter ikke gældende lejeaftaler.
    • Reglerne skal kun gælde under forudsætning af at opfyldelsen af BR 82 eller senere. Bygningsreglementer kan verificeres i de kommunale byggesagsarkiver med byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser. Ved moderniseringer af ældre bygninger må bygningssagkyndige og kommunernes sagsbehandlere kunne udstede attest.
    • Bygninger, der ikke moderniseres op til BR 82, eller senere, fastholdes i gældende regler.
    http://www.ft.dk/samling/20142/almdel/uui/bilag/37/index.htm
    http://www.ft.dk/samling/20142/almdel/uui/bilag/37/1549608.pdf
    http://www.ft.dk/samling/20142/almdel/uui/bilag/37/1549609.pdf

    Mine forudgående konsekvensanalyser, som indgår i teksten, viser at det hverken fører til et rent "tag-selv-bord", for udlejerne eller ”jordens undergang” for lejerne.
    Men det vil gøre det muligt at få opgraderet, moderniseret og energi-effektiviseret et antal fortrinsvis velbeliggende bevaringsværdige ejendomme i provisen, som aldrig bliver renoveret inden for de gældende regler og tilskudsordninger.