Arkitekt: Her er fem forhold, som udfordrer statsministerens ambition om flere almene boliger

Sammen med boligorganisationer er vi rådgivere klar til at virkeliggøre drømmen om den blandede by med flere almene boliger. Men vi har brug for politisk hjælp, hvis løftet om tusindvis af nye almene boliger ikke skal ende med at blive en uforpligtende ambition, skriver Sebastian Morten Soelberg.

Placeholder image
Ikke-eksisterende byggepligt, høje grundudgifter og manglende støtte til grønne byggetiltag vil udfordre regeringens ambition om flere almene boliger, skriver Sebastian Morten Soelberg.  Foto: Liselotte Sabroe/Ritzau Scanpix
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Det er komplekst at bygge almene boliger. Men den almene boligmodel er stadig den bedste model til at skabe de blandede byer, vi alle drømmer om. Og som vores statsminister nostalgisk tænkte tilbage på i sin tale ved Folketingets åbning forleden. I det almene bor høj og lav dør om dør – og bylivet bliver dynamisk og mangfoldigt.

Med udmeldingen fra regeringen om flere almene boliger, særligt i de store byer, jubler ikke bare boligorganisationerne, men også vi rådgivere, der i årevis har prøvet at balancere de stigende grund- og entrepriseomkostninger med et fast alment rammebeløb.

Realiteten er, at der er langt fra muliggørelse til virkeliggørelse. Det kræver markante strukturelle ændringer at sikre, at tusindvis af nye almene boliger ikke bare bliver en uforpligtende ambition.

Sebastian Morten Soelberg, Arkitekt, Sweco Architects

Her skal hver en krone vendes for at kunne skabe den mest meningsfulde, gedigne og holdbare arkitektur.

Langt fra muliggørelse til virkeliggørelse 

22.000 nye almene boliger over de næste 10-15 år i storbyerne er fundamentet for at skabe blandede byer. Ambitionerne er positive og rigtige. Men realiteten er også, at der er langt fra muliggørelse til virkeliggørelse.

Det kræver markante strukturelle ændringer at sikre, at tusindvis af nye almene boliger ikke bare bliver en uforpligtende ambition.

Vi har allerede set, hvordan ændringen af planloven i 2015, der muliggør, at en kommune i lokalplanen kan beslutte, at op til 25 procent af boligmassen i et nyt boligområde kan være almen, ikke bliver brugt tilstrækkeligt. Eksempelvis er kun omkring fem procent af nye boliger i Københavns Kommune endt som almene.

Så hvad er det konkret, der gør det så svært at skabe almene boliger i landets større byer?

Her kommer fem forhold, der udfordrer statsministerens ambitioner og fem løsningsforslag, der kan hjælpe med at virkeliggøre drømmene om den gode blandede by.

  • Fra byggeret til byggepligt

Først og fremmest er der oftere rift om grundene i vores større byer, og de private, der byder ind, er ikke altid ordentligt klædt på i forhold til, hvad en almen lokalplansforpligtelse på grundene betyder, når de køber grundene – ofte dyrt.

I stedet for at se det almene som en forudsætning for at bygge, ser man det som et problem, der er svært at løse. Flere af de private aktører undgår derfor i større eller mindre grad at bygge deres almene forpligtigelser, da det opleves besværligt og problematisk at løse byggetakt og gøre plads til det almene morads.

Dette til trods for, at det – helt undtagelsesvist – blandt andet med den delegerede bygherremodel, er blevet tilladt for private bygherrer at opføre boliger for almene boligorganisationer.

I dag har vi en byggeret, men vi bør i stedet sikre en byggepligt for private bygherrer af almene boliger.

  • Overkommelige grundudgifter

De fleste grunde i storbyerne sælges af kommunerne, enten gennem et udviklingsselskab (for eksempel By & Havn), der er sat i verden for at sikre et højt provenu for grundene, eller kommunerne selv. Her er der klassiske markedskræfter på spil.

Langt de fleste grunde i vores storbyer er tidligere industrigrunde, som er forurenede og kræver investeringer at rense op. Investeringer, der igen vil tære på et alment rammebeløb.

Sebastian Morten Soelberg, Arkitekt, Sweco Architects

I kraft af, at ejendomsmarkedet er i vækst, kan man sælge boligerne dyrt, og derved kan bygherrerne acceptere, at grundkøbet udgør en større og større del af de samlede omkostninger. For de private aktører vel at mærke.

Almene boligforeninger har stadig en forpligtigelse til at sikre en overkommelig husleje for deres beboere. Dette afspejler sig i det rammebeløb, boligerne kan opføres under, som naturligt sætter et loft over, hvad man som boligforening kan betale for en grund, hvis man også skal kunne bygge et byggeri i en fornuftig kvalitet.

Dette loft har Københavns Kommune smukt formuleret i et notat (som tager udgangspunkt i almenboligloven), som stipulerer, at man ikke vil godtage et budget for en almen boligbebyggelse, hvor de samlede grundudgifter udgør mere end 20 procent af den samlede anskaffelsessum.

Dette forhold har man efterhånden tillært sig i storbyerne, men man glemmer, at det ikke kun er grundprisen, men grundomkostningerne, der skal tages udgangspunkt i.

Langt de fleste grunde i vores storbyer er tidligere industrigrunde, som er forurenede og kræver investeringer at rense op. Investeringer, der igen vil tære på et alment rammebeløb.

Derfor bør forureningsomkostninger fremadrettet altid modregnes grundkøbets størrelse. Dette sker til tider, men er absolut ikke hovedreglen.

  • Gentænk de støttede arealer

Støttede arealer er de arealer, som rammebeløbet baserer sig på. Det vil sige de arealer, der skaber den samlede økonomi for et projekt. Udfordringen er, at en almen bolig består af både støttede og ustøttede arealer.

I kraft af at vores byggerier er blevet mere tekniske, er der kommet en række arealer til, som ikke er indbefattet af de klassiske støttede boligarealer. De ustøttede arealer skal også opføres, selvom de ikke er indfattet af de arealer, der skaber rammen.

Læs også

Dette gør, at den økonomiske ramme, de almene skal bygge under, kan blive ekstra presset, når der for eksempel skal opføres en kælder, hvor ingen af kvadratmeterne er støttede. Eller når der skal etableres isolerede udendørs depoter, fælles varmecentraler, fællesteknikrum, sprinklercentral eller transformerrum.

Dette besværliggøres yderligere af, at der fra kommune til kommune er forskellige holdninger til, hvad der er støttede og ustøttede arealer. Alle er det elementer, der er med til at udfordre rammebeløbet, som jo er baseret på fremtidigt huslejeniveau, ikke på byggeomkostninger

Derfor bør de støttede arealer gentænkes og opdateres til moderne standarder.

  • Sagsbehandlingen skal skabe synergi – ikke udfordringer

Almene boliger skal godkendes kommunalt for at blive opført, da kommunerne er tilsynsmyndighed for dem. I flere storbyer er der nedsat en særlig kommunal enhed til at behandle almene boligsager.

Problemet er imidlertid, at disse forhold ofte gør myndighedsbehandlingen tungere, end det var tilsigtet. I Københavns Kommune har man for eksempel ikke bare én grundkapitalsansøgning – som er det, der muliggør almene boliger – men også en prækvalifikation til grundkapitalsansøgningen.

At almene boligorganisationer har et led mere i myndighedsbehandlingen end de private, koster ikke bare tid, men også økonomi.

Sebastian Morten Soelberg, Arkitekt, Sweco Architects

Og i det forløb er der en sagsbehandling, der ikke bare afgør, om bygningerne lever op til almenboligloven i forhold til støttetilsagn, men som også vurderer, om byggeriet lever op til nogle særlige kommunalt definerede almene kriterier, der ofte går langt udover, hvad normal byggesagsbehandling kerer sig om.

At almene boligorganisationer har et led mere i myndighedsbehandlingen end de private, koster ikke bare tid, men også økonomi. Og er de to instanser ikke enige i vurderingerne, kan de særskilte behandlinger sætte boligselskaberne i en næsten kafkask proces for at opnå de tilsagn, der muliggør opførelsen af de almene boliger.

Mit forslag er derfor at lægge byggesags- og støttesagsbehandlingen sammen. Eller at invitere begge parter med om bordet fra start, så myndighedstiden skaber synergi i projekterne i stedet for udfordringer.

  • Bæredygtighed på budget

Almene boligorganisationer er for alle og tager derfor naturligt et stort medansvar, når det kommer til den grønne omstilling. Både i forhold til innovative bæredygtige tiltag, i forhold til drift af eksisterende afdelinger og ved nyopførelse. For eksempel har flere boligorganisationer krav om, at deres nybyggerier skal certificeres til minimum DGNB Guld.

For at imødekomme de grønne ambitioner kunne man skabe en særlig fond til støtte af netop almen bæredygtighed. Fonden kunne samtidig fungere som en vidensbank. 

Sebastian Morten Soelberg, Arkitekt, Sweco Architects

Udfordringen er imidlertid, at nogle bæredygtighedstiltag – som for projektet vil være fordelagtigt – kan presse rammebeløbet. Derfor må man som almen boligorganisation altid balancere tiltagene på en knivsæg i forhold til, hvad der er økonomi til. Dertil skal man være opmærksom på, at selve bæredygtighedscertificeringerne også koster at sætte i værk.

For at imødekomme de grønne ambitioner kunne man skabe en særlig fond til støtte af netop almen bæredygtighed. Fonden kunne samtidig fungere som en vidensbank, bundet sammen med for eksempel Green Building Council, Landsbyggefonden og Byggeskadefonden – så man sikrer, at løsningerne er robuste og integrerbarre.

Derudover ligger der et stort potentiale omkring upcycling, da de almene boliger står for cirka 20 procent af den samlede bygningsmasse. Landsbyggefonden varetager allerede støtte til renoveringerne, og her kan man med fordel udvide og lave en samlet materialebank. Det giver mulighed for, at udtjente materialer fra de almene boligorganisationer kan sorteres, renses og gøres klar til genanvendelse ud fra cirkulærer principper.

Økonomien kan findes enten ved at kanalisere de penge, staten har ”tjent” på de lave renter, hvor boligorganisationerne har ”overbetalt” cirka 50 millioner om året i de år, renten har været under 2,8 procent.

Eller ved at gøre det til en del af Nybyggerifonden; den pengetank, som de almene lejere har indbetalt til siden 1999, og som boligminister Kaare Dybvad Bek (S) allerede har bedyret kan blive en del af finansieringen af de 22.000 nye almene boliger.

Fem forslag kan skabe gode blandede byer

For at komme i mål med de politiske ambitioner forslår vi ligesom branchen at:

  • Gør det almene til en forudsætning for fremtidigt fælles byggeri mellem private og almene. En byggepligt i stedet for en byggeret.
  • Sælg kommunale grunde inklusive grundomkostninger til max 15 procent af rammebeløbet.
  • Læg byggesags- og støttesagsbehandlingen sammen, eller hav begge med om bordet fra starten – så myndighedstiden skaber synergi i projekterne i stedet for udfordringer
  • Genbesøg definitionen af støttede arealer, og opdater det til de elementer, som nutidige boliger indeholder, så forskellen mellem ustøttede og støttede arealer kan formindskes drastisk.
  • Opret en bæredygtighedsfond, der kan søges, hvis almene boligorganisationer vil lave særlige bæredygtige tiltag, som ikke kan realiseres inden for rammebeløbet.
Omtalte personer

Kaare Dybvad Bek

Udlændige- og integrationsminister, MF (S)
cand.scient. i geografi og geoinformatik (Københavns Uni. 2012)

    Politik har aldrig været vigtigere
    Få gratis nyheder fra Danmarks største politiske redaktion
    Ved at tilmelde dig Altingets nyhedsbrev, accepterer du vores generelle betingelser