LLO: Flere partier misforstår boligaftalen

DEBAT: Flere partier retter heftig kritik af boligaftalen, som de var ved at sige ja til. Det er svært at finde belæg for flere kritikpunkter, skriver LLO's chefjurist, Anders Svendsen.

Af Anders Svendsen
Chefjurist, LLO i Danmark

Meget er blevet sagt om det politiske forløb, der ledte op til Blackstone-indgrebet.

Tilsyneladende var partierne enige om næsten alting bortset fra karensperioden. Derfor er det overraskende at se forskellige partier rette en heftig kritik af en aftale, som de var lige ved at sige ja til.

Flere dele af kritikken er det dog svært at finde belæg for. Jeg har udvalgt fire punkter, som har været fremme i den offentlige debat, og som efter min bedste overbevisning ikke er korrekte.

Andele falder ikke i værdi
Karensperioden gælder efter aftaleteksten slet ikke for andelsboliger. Det vil sige, at hvis en andelsboligforening sælger til en investor, kan investoren umiddelbart efter kræve den høje paragraf 5, styk 2-leje.

På den måde bliver andelsboligerne ikke mindre værd på grund af karensperioden, men måske endda mere værd end andre ejendomme, da investoren hurtigere kan kræve paragraf 5, styk 2-leje, end hvis investoren havde købt en almindelig udlejningsejendom.

Aftaleteksten giver mulighed for helt at slippe for karensperioden, hvis ejendommen bringes op i en god nok energistandard. Man belønner således energiforbedringer med højere leje, hurtigere. Det er svært at se, hvordan det skulle udskyde energi-investeringer.

Pensionsopsparingerne udhules ikke
Ifølge udlejernes egne oplysninger ejer pensionskasserne alene 10 til 15 procent af de ejendomme, der kan laves de omstridte paragraf 5, styk 2-moderniseringer i.

Udlejernes interesseorganisation, Ejendom Danmark, anslog, at det oprindelige indgreb med en ti-års karensperiode ville koste 2,5 til 4,5 milliarder kroner ud af cirka 3.800 milliarder kroner.

Lægger man til grund, at den gennemsnitlige dansker har en pensionsopsparing på omkring en million kroner, svarer det til en engangsbetaling på cirka 650 til 1.150 kroner per pensionstager.

Den kortere karensperiode må antages at føre til et endnu lavere beløb. Derfor sker der et tab, men at kalde et isoleret tab på omkring en promille for en "udhulning", når pensionskasserne i øvrigt kan offentliggøre rekordstore afkast, er ikke sagligt.

Aftalen afskaffer reelt ikke paragraf
Aftalen medfører, at boligreguleringslovens paragraf 5, styk 2 består. LLO har haft som politisk krav, at paragraffen blev afskaffet i mere end 20 år, men det er vi ikke kommet i mål med i denne omgang.

De yderligere krav, der stilles, rammer primært Huslejenævnets sagsbehandling og er af teknisk karakter. For eksempel sikres det, at udlejeren ikke får betaling to gange, når boligen forbedres. Både ved huslejestigning og ved at trække pengene på ejendommens vedligeholdelseskonto. Det er ikke en afskaffelse, det er sund fornuft.

Til dem, der mener, at der er tale om en afskaffelse, bør man tage dem på ordet. Hvis forslagene har samme effekt som en afskaffelse, kan vi så ikke bare lave en egentlig afskaffelse? Det er da i hvert fald en teknisk nemmere løsning.

Selv udlejernes egne beregninger antyder, at indgrebet har halvt så stor betydning som en afskaffelse. 

København forfalder ikke
Påstanden om, at København forfalder, bliver til Huset på Christianshavn eller fuld af besatte ejendomme, er formentlig et levn fra tidligere pressemeddelelser, hvor man mente, at en afskaffelse af paragraf 5, styk 2, ville have den betydning.

Ekspertudvalget, der netop kiggede på, hvad virkningen af en afskaffelse af paragraf 5, styk 2, ville være, nåede ikke frem til en sådan skråsikker konklusion. I stedet var der flere forhold, der pegede både i den ene og den anden retning.

Udvalget påpegede, at hvis man kigger på praksis, er der flere steder i landet, hvor det ikke kan svare sig at lave paragraf 5, styk 2-investeringer. Det var primært uden for hovedstadsområdet, hvor man i stedet bruger de almindelige regler, når der foretages forbedringer. Reglerne bruges dog også i hovedstadsområdet, hvis der eksempelvis sættes altaner op.

Disse almindelige forbedringsregler påvirkes ikke af Blackstone-indgrebet, og udlejer vil uanset hvad kunne få et afkast, der er bedre end for eksempel obligationer som en huslejestigning (ydelsesprocent) på 6,6 procent med 2,8 procent i intern rente.

Da der ikke var et kvalificeret grundlag for de dystre fremtidsudsigter ved en afskaffelse af paragraf 5, styk 2, er der det slet ikke ved dette mindre indgreb, som giver udlejer en økonomisk gulerod for at lave energiforbedringer.

Forrige artikel K: Simpel ændring af Blackstone-indgreb vil lade andelshaverne gå fri K: Simpel ændring af Blackstone-indgreb vil lade andelshaverne gå fri Næste artikel Konstruktørforeningen: Gratis viden om byggeriet skal fremme grøn omstilling Konstruktørforeningen: Gratis viden om byggeriet skal fremme grøn omstilling