Forsker: En bolig er ikke en købmandsvare

DEBAT: Det er en risikofyldt forestilling, at boligpriserne kan falde grundet en overproduktion af boliger. I stedet bør man se på blandt andet regional planlægning, infrastruktur og udbudsvariation, skriver Jesper Pagh.

Af Jesper Pagh
Adjunkt i byplanlægning, Institut for mennesker og teknologi, RUC

Det københavnske boligmarked er løbende til debat. Ofte med udgangspunkt i at priserne er for høje og stigende, og at man skal bygge mere for at få priserne til at falde. Ligesom hvis der manglede tandpasta, og man så sørgede for, at der kom tandpasta.

Men en bolig er ikke en købmandsvare. Den adskiller sig blandt andet ved ikke sådan at kunne flyttes rundt, ved at de færreste af os kan undvære én, og ved at dens brugs- og bytteværdi kan være vidt forskellig, skiftende og modstridende for flere på én gang.

Det er næsten umuligt at sige noget håndfast om, hvorfor folk flytter fra den ene bolig til den anden – bortset fra, når der er en åbenlys økonomisk gevinst ved det.

Individuelle afvejninger af muligheder for mobilitet i hverdagen; skoledistrikter, afstand til familie og venner og muligheden for at købe virkelig dyr kaffe eller nyde skovens dybe, stille ro fletter sig sammen i ugennemskuelige og uadskillelige sammenhænge, og i både geografisk og socioøkonomisk forstand er der i Danmark mere end ét boligmarked.

Attraktive byggeretter i København
Ansættelsen af boligens bytteværdi – altså prisen i kroner og ører – er selvfølgelig ikke fuldstændig uafhængig af dens brugsværdi, men udover købelyst og -kraft spiller forholdet mellem udbuddet af jord (i form af byggeretter) og efterspørgslen efter et højt og sikkert afkast blandt byens investorer en ikke uvæsentlig rolle.

Byggeretter i København er attraktive investeringsobjekter med høj sikkerhed og høje afkast.

Derfor kan man tage en relativt høj pris for de byggeretter eksempelvis det kommunalt-statsligt ejede selskab By&Havn udbyder, og bruge pengene – siden 2007 cirka 20 milliarder – til at udvikle byens infrastruktur i form af metro.

Metroen gør samtidig jorden i de byområder, den betjener, mere værd. Det har vist sig at være en – på sine egne præmisser – utrolig robust og succesfuld model, der dygtigt udført høster anerkendelse verden over.

Loftet for prisudviklingen i denne model sættes blandt andet af den maksimale husleje eller belåningsmulighed for boligernes købere eller lejere.

Tænk nyt inden det går galt
Statsgaranteret investorsikkerhed har sammen med den historisk lave rente, deregulering af lånemarkedet og fraværet af bopælspligt ved førstegangssalg sammen med et kontrolleret udbud af byggeretter i de seneste år været nogle af de væsentligste faktorer, der har medvirket til at sende priserne opad.

Den situation, hvor man igennem en bevidst fremprovokoret overproduktion af boliger forestiller sig, at man kan få priserne til at falde, er risikofyldt og svær at forestille sig.

Det forudsætter blandt andet, at By&Havn og andre grundejere skal holde brandudsalg af byggeretter samtidig med at Københavns Kommune investerer voldsomt i udbygning af nødvendig infrastruktur, og at man kan få investorerne med på at overinvestere i et marked, man har en politisk vedtaget strategi for, skal falde.

Lykkes man ikke desto mindre med dét, vil det udfordre hele den model, der finansierer den københavnske metro, og i sidste ende bringe Københavns Kommunes økonomi i fare.

Investorerne er nok skredet først, men i yderste konsekvens vil det føre til, at boligmarkedet krakker.

Sidst det skete var i 1908. Udover en massiv og langvarig boligkrise, førte det til nytænkning med det, vi i dag kender som almene boliger som kronen på værket.

Denne gang kan vi lige så godt tænke nyt, inden det går så galt.

Se udover den relativt arbitrære grænse, der siden 1901 har afgrænset Københavns Kommune fra resten af verden og på alle de muligheder, der er for at arbejde med regional planlægning, lokalisering, infrastruktur, mobilitet, udbudsvariation, omkostnings- og investeringsstrukturer og alt det andet, der er med til at påvirke boligmarkedet for at skabe en langsigtet bæredygtig model for ikke bare København, men for hele landet.

Forrige artikel Kronik om Københavns fremtid: Det ender galt, hvis vi kun tænker få år frem Kronik om Københavns fremtid: Det ender galt, hvis vi kun tænker få år frem Næste artikel Copenhagen Capacity: Sådan skaber vi et life science-miljø i verdensklasse Copenhagen Capacity: Sådan skaber vi et life science-miljø i verdensklasse