Debat

Forsker: En bolig er ikke en købmandsvare

DEBAT: Det er en risikofyldt forestilling, at boligpriserne kan falde grundet en overproduktion af boliger. I stedet bør man se på blandt andet regional planlægning, infrastruktur og udbudsvariation, skriver Jesper Pagh.

Debatten om det københavnske boligmarked handler oftest om høje priser, og at der skal bygges mere, så priserne kan falde, men en bolig er ikke en købmandsvare, skriver Jesper Pagh. 
Debatten om det københavnske boligmarked handler oftest om høje priser, og at der skal bygges mere, så priserne kan falde, men en bolig er ikke en købmandsvare, skriver Jesper Pagh.  Foto: PR-foto/Stamers kontor
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Af Jesper Pagh
Adjunkt i byplanlægning, Institut for mennesker og teknologi, RUC

Det københavnske boligmarked er løbende til debat. Ofte med udgangspunkt i at priserne er for høje og stigende, og at man skal bygge mere for at få priserne til at falde. Ligesom hvis der manglede tandpasta, og man så sørgede for, at der kom tandpasta.

Men en bolig er ikke en købmandsvare. Den adskiller sig blandt andet ved ikke sådan at kunne flyttes rundt, ved at de færreste af os kan undvære én, og ved at dens brugs- og bytteværdi kan være vidt forskellig, skiftende og modstridende for flere på én gang.

Det er næsten umuligt at sige noget håndfast om, hvorfor folk flytter fra den ene bolig til den anden – bortset fra, når der er en åbenlys økonomisk gevinst ved det.

Fakta
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning.

Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Debatindlæg kan sendes til debat@altinget.dk. 

Individuelle afvejninger af muligheder for mobilitet i hverdagen; skoledistrikter, afstand til familie og venner og muligheden for at købe virkelig dyr kaffe eller nyde skovens dybe, stille ro fletter sig sammen i ugennemskuelige og uadskillelige sammenhænge, og i både geografisk og socioøkonomisk forstand er der i Danmark mere end ét boligmarked.

Attraktive byggeretter i København
Ansættelsen af boligens bytteværdi – altså prisen i kroner og ører – er selvfølgelig ikke fuldstændig uafhængig af dens brugsværdi, men udover købelyst og -kraft spiller forholdet mellem udbuddet af jord (i form af byggeretter) og efterspørgslen efter et højt og sikkert afkast blandt byens investorer en ikke uvæsentlig rolle.

Investorerne er nok skredet først, men i yderste konsekvens vil det føre til, at boligmarkedet krakker.

Jesper Pagh, Adjunkt i byplanlægning, Institut for mennesker og teknologi, RUC

Byggeretter i København er attraktive investeringsobjekter med høj sikkerhed og høje afkast.

Derfor kan man tage en relativt høj pris for de byggeretter eksempelvis det kommunalt-statsligt ejede selskab By&Havn udbyder, og bruge pengene – siden 2007 cirka 20 milliarder – til at udvikle byens infrastruktur i form af metro.

Metroen gør samtidig jorden i de byområder, den betjener, mere værd. Det har vist sig at være en – på sine egne præmisser – utrolig robust og succesfuld model, der dygtigt udført høster anerkendelse verden over.

Loftet for prisudviklingen i denne model sættes blandt andet af den maksimale husleje eller belåningsmulighed for boligernes købere eller lejere.

Tænk nyt inden det går galt
Statsgaranteret investorsikkerhed har sammen med den historisk lave rente, deregulering af lånemarkedet og fraværet af bopælspligt ved førstegangssalg sammen med et kontrolleret udbud af byggeretter i de seneste år været nogle af de væsentligste faktorer, der har medvirket til at sende priserne opad.

Den situation, hvor man igennem en bevidst fremprovokoret overproduktion af boliger forestiller sig, at man kan få priserne til at falde, er risikofyldt og svær at forestille sig.

Det forudsætter blandt andet, at By&Havn og andre grundejere skal holde brandudsalg af byggeretter samtidig med at Københavns Kommune investerer voldsomt i udbygning af nødvendig infrastruktur, og at man kan få investorerne med på at overinvestere i et marked, man har en politisk vedtaget strategi for, skal falde.

Læs også

Lykkes man ikke desto mindre med dét, vil det udfordre hele den model, der finansierer den københavnske metro, og i sidste ende bringe Københavns Kommunes økonomi i fare.

Investorerne er nok skredet først, men i yderste konsekvens vil det føre til, at boligmarkedet krakker.

Sidst det skete var i 1908. Udover en massiv og langvarig boligkrise, førte det til nytænkning med det, vi i dag kender som almene boliger som kronen på værket.

Denne gang kan vi lige så godt tænke nyt, inden det går så galt.

Se udover den relativt arbitrære grænse, der siden 1901 har afgrænset Københavns Kommune fra resten af verden og på alle de muligheder, der er for at arbejde med regional planlægning, lokalisering, infrastruktur, mobilitet, udbudsvariation, omkostnings- og investeringsstrukturer og alt det andet, der er med til at påvirke boligmarkedet for at skabe en langsigtet bæredygtig model for ikke bare København, men for hele landet.

Dokumentation

Temadebat: Hvem skal bo i København?

I løbet af de seneste år er befolkningstilvæksten i København nærmest eksploderet, hvilket er en kæmpemæssig udfordring for byplanlægningen. Boligpolitik spiller selvsagt en central rolle i debatten om, hvem der skal bo i København, men den kommer også til at indeholde mange andre perspektiver. Skal der for eksempel bo færre bilister i København? Skal der være rum til hjemløse? Og må boliger være grimme, hvis det gør dem billige?

Det har Altinget spurgt et hold af politikere og aktører om i den første af mange debatter i det nye univers for seriøs debat om fremtidens hovedstad.

Panelet vil også forsøge at svare på:

-Hvad kan og skal der gøres politisk for at påvirke befolkningssammensætningen?
-Er København ved at udvikle sig til en by kun for de rige?
-Hvilken magt har politikerne overhovedet over, hvem der bor i København?
-Er det et gode, at Københavns befolkning vokser så hurtigt?
-Hvordan ændrer borgernes brug af byen sig?
-Mød panelet her og følg debatten på Altinget Hovedstaden.

Kaare Dybvad (S), boligminister

Ole Birk Olesen (LA), tidligere boligminister og kandidat til BR

Frank Jensen (S), overborgmester 

Mia Nyegaard (R), socialborgmester

Lene Espersen, Danske Arkitektvirksomheder

Lars Autrup, direktør i Arkitektforeningen

Anne Skovbro, administrerende direktør i By&Havn

Jesper Bo Jensen, Institut for Fremtidsforskning

René Kural, lektor, arkitekt KADK 

Jesper Pagh, Adjunkt, Institut for Mennesker og Teknologi, RUC, Fhv. direktør i Arkitektforeningen

Gitte Seeberg, direktør i Autobranchen


Omtalte personer

Jesper Pagh

Stadsarkitekt, Rødovre Kommune
ph.d. (KADK 2019), cand. arch. (Kunstakademiets Arkitektskole 2002)

Politik har aldrig været vigtigere

Få GRATIS nyheder fra Danmarks største politiske redaktion