Boligøkonom: Corona vil ændre boligmarkedet på en uventet måde

“En økonomisk krise, der starter på boligmarkedet, har en tendens til at blive dybere end en krise, der ikke er forbundet med en boligmarkedsmæssig krise.”

Sådan sagde Curt Liliegreen, direktør for Boligøkonomisk Videncenter, til mig i december med et tilbageblik på finanskrisen.

Blot få måneder senere – hvad der føles som en evighed – taler jeg igen med boligøkonomen, men denne gang ser vi fremad. Ind i en fremtid, der ser helt anderledes ud, end vi havde forestillet os i slutningen af 2010’erne, da boligmarkedet som bekendt var det højeste i et årti.

Nu er der en ny krise i sigte.

Fra syg økonomi til syge mennesker
“Corona er helt anderledes end finanskrisen, fordi den er kommet fra den ene dag til den anden,” siger Curt Liliegreen, da vi taler sammen. Over telefonen naturligvis.

Ifølge Curt Liliegreen vil man se en kort- og en langsigtet effekt på boligmarkedet. Den første, chokeffekten, er allerede indtrådt.

Man har – ikke overraskende – set et kraftigt dyk i boligsalget i kølvandet på corona, viser tal fra Boligsiden. Antallet af nye boliger, der er sat til salg uge 12 er faldet 33 procent sammenlignet med gennemsnittet i 2014-2019. Folk er afventende.

Det interessante er dog nærmere den langsigtede effekt.

“Mange spår en V-kurve med en hård opbremsning og derefter opgang. Den økonomiske del af coronakrisen behøver ikke blive lige så alvorligt som finanskrisen, for dengang var der en sygdom i økonomien. Denne gang er det jo menneskekroppen, der er syg,” siger Curt Liliegreen.

Boligen symboliserer rigdom
Hvorfor bliver krisen dybere, når den tager udgangspunkt i boligmarkedet?

“En tese er, at man som regel har haft en lang periode med kreditekspansion. Hvor nettoudlånene stiger markant, der spekuleres, og i værste fald opstår der en boligboble.”

Når boblen brister, falder boligpriserne drastisk, og belånte boligejere risikerer at blive teknisk insolvente eller miste deres pensionsopsparing. 

“For mange danskere er boligens værdi lidt ligesom at tjekke årsopgørelsen eller aktiekurserne: Boligen er den største investeringsvare, man som forbruger kommer i nærheden af, og derfor hænger boligens værdi uløseligt sammen med din opfattelse af, om du er rig eller fattig.”

En krise på boligmarkedet får boligejerne til at miste tilliden til det økonomiske system.

“Det lammer samfundet, og det tager årevis, før forbruget stiger igen, sådan som vi så efter finanskrisen,” siger Curt Liliegreen.

I øjeblikket regnes krisen på boligmarkedet ikke som substantiel. Selvom der i 2010’erne har været en stor prisstigning i især de større byer, har opgangen været drevet af markedets naturlige mekanismer, udbud og efterspørgsel og ikke af spekulation.

Fukushima og 9/11
Curt Liliegreen drager paralleller til alt fra 9/11, Fukushima-ulykkerne til Yom Kippur-krigen i forsøget på at beskrive coronakrisen. Sågar Titanic kommer op.

“Sammenfaldet er, at når krisen opstår så hurtigt, kan man ikke nå at værne sig mod den eller regulere med økonomiske mekanismer.”

Men ingen sammenligninger formår at ramme plet. Coronakrisen er unik og derfor uforudsigelig.

“Under 9/11 var selve angrebet relativt hurtigt overstået. Pandemien er ikke overstået på et par timer,” siger Curt Liliegreen.

“Der er fortsat en risiko for, at dine bedsteforældre eller syge onkel kan dø. En risiko, der sandsynligvis vil være til stede i et år eller to, og med tiden stiger også risikoen for, at krisen vil trække ind i realøkonomien.”

Mod-urbanisering
Det er endnu umuligt at vide, hvor lang tid coronakrisens midlertidighed vil vare, og derfor er det uforudsigelig. Curt Liliegreen forudser dog alternative forandringer.

“Jeg forestiller mig, at der vil være strukturelle forandringer, der sætter blivende spor såsom ændret rejselyst, forbrugsmønster og købelyst på boligmarkedet.”

Coronakrisen er især tydelig at få øje på i byerne med en nærmest apokalyptisk stilstand i form af tomme gader og lukkede cafeer. Måske vil karantæne og byernes befolkningstæthed udfordre mange års urbanisering, spår han:

“Hvem gider sidde i en lille lejlighed midt inde i byen, hvis der er udsigt til flere karantæneperioder? Det kan få dybere effekter på vores præferencer og vores måde at tænke og prioritere på.”

Selvom det er spinkle tal, kan man allerede nu se en klar variation i boligkøbene siden virussen kom til Danmark. Mens andelen af solgte villaer næsten er uændret, er andelen af solgte ejerlejligheder faldet med hele 35 procent. Derudover er salget af sommerhuse 55 procent højere end normalt, ligesom hver tiende dansker i øjeblikket er flygtet i sommerhus for at komme ud af de tætbefolkede byer.

“Måske venter der en renæssance af forstaden forude?”

Boligmarkedet har et stort varelager
Selvom boligmarkedet kan skabe dybe økonomiske kriser, kan det ligeledes være vores redning.

“Fordelen ved boligmarkedet sammenlignet med andre markeder er, at man kan reagere hurtigt. Hvis vi vil bygge en Kattegatbro eller investere i grøn omstilling, vil det tage mange år, før man ser effekten,” siger Curt Liliegreen.

Med ejerboligmarkedet kan man sætte gang i handlerne fra den ene dag til den anden. Varerne er produceret, og varelageret venter ude på villavejene. 

Derudover kan man sætte gang i energirenoveringer. Ved private aktører er beslutningsprocessen kort, og arbejdet kan udføres af håndværksvirksomheder her og nu.

"En af de væsentligste ting, der skaber et stabilt boligmarked lige nu, er afdragsfrie og variabelt forrentede lån og den lave rente. Selv hvis folk mister deres job, behøver boliglånet ikke fylde så meget, når økonomien er sund, medmindre man har belånt hele sin friværdi eller lige har købt.”

Memento mori
Når boligmarkedet ikke forventes at blive ramt i samme grad, kan vi så regne med at komme hurtigere ud af krisen?

“Folk er ramt på en anden måde. Ramt på følelsen af usårlighed og en manglende tillid til videnskaben.”

Og her kommer Titanic ind i billedet: I begyndelse af det 20. århundrede havde man en stærk kultur for ingeniørkunst og en tro på, at mennesket kunne bygge alt. Indtil det usynkelige skib sank, og tilliden røg med i faldet.

“Vi lever i et videnssamfund, hvor vi kan kontrollere og forudsige ting. Men pludselig kan en virus, der knap nok er levende, lukke hele samfundet ned. Eksperterne ved knap nok, hvad der sker. Corona viser, at vi ikke er usårlige,” siger Curt Liliegreen med en afsluttende kommentar:

"Tilliden vil ikke bare blive genoprettet. Måske til boligmarkedet, ja, fordi det er en dimension, vi kan håndtere. Men det vil sidde tilbage i mange mennesker, at der er en masse, vi ikke kan kontrollere. Og det kan også ramme økonomien.”