Ghettoer, ulighed og geografisk polarisering: Det siger 10’ernes boligudvikling om Danmark

TILBAGEBLIK: 10'erne begyndte på finanskrisens lavpunkt, ghettolisten blev født, og altaner blev allemandseje. Kom med på en rejse gennem årtiets boligudvikling.

Et årti lakker mod enden, og 2020 nærmer sig.

Årtiet blev født under finanskrisens lavpunkt for det danske boligmarked. Senere fløj priserne i vejret, og i 2019 har man kunnet se nogle af de højeste priser nogensinde.

”Det er gået fra helvede til himmel,” fortæller Birgit Daetz, kommunikationsdirektør for Boligsiden, om årtiets prisudvikling.

Det forgangne årti beretter dog også om en stigende ulighed: Mellem ejer og lejer, mellem land og by og måske endda mellem dansker og ikke-dansker.

”Der er faktisk mindre lighed end for ti år siden. Og det ses især på boligområdet,” siger Altingets politiske kommentator, Erik Holstein.

By og Bolig gør status over 10’ernes udvikling på boligområdet – og undersøger, hvad det fortæller om Danmark.

Krisens efterslæb
Årtiet tog afsæt i et par mørke år. Finanskrisen slog for alvor ned i det danske boligmarked i 2011.

”Krisen viste jo endnu engang, at boligmarkedet har potentiale til at vælte samfundsøkonomien. En økonomisk krise, der starter på boligmarkedet, har en tendens til at blive dybere end en krise, der ikke er forbundet med en boligmarkedsmæssig krise,” siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videnscenter.

Særligt yderkanten blev hårdt ramt.

”Boligmarkedet lukkede helt ned i yderområderne, liggetiderne blev meget lange, og der var en ekstrem mængde af tvangsauktioner,” forklarer Hans Thor Andersen, forskningschef ved Statens Byggeforskningsinstitut på Aalborg Universitet.

Tvangsauktioner havde været et særsyn siden 90’erne, men især Vest- og Sydsjælland blev hårdt ramt, da en tredjedel af alle boligsalg var tvangsauktioner i 2011.

Land og by rykkede længere fra hinanden
Tvangsauktionerne, prisfaldet, fraflytningen og arbejdsløsheden ramte yderområderne hårdt og satte ild til årevis af diskussioner om ”Udkantsdanmark”. Og med god grund.

Vender man blikket tilbage, kan affolkningens begyndelse dog spores tilbage til Lars Løkkes kommunalreform fra 2007. Salgstalen lød, at hvis man samler opgaverne i få, store enheder, stiger kvaliteten.

271 kommuner blev til 98, amterne blev nedlagt og regionerne oprettet, og supersygehusene skulle centralisere og specialisere sig i en lang række opgaver.

Med centraliseringerne måtte skoler, hospitaler og politistationer dreje nøglen rundt.

”Centraliseringerne har drænet landdistrikterne,” siger politisk kommentator Erik Holstein.

I det efterfølgende årti forsøgte Løkke sig med udflytningerne. Men da var det allerede for sent, vurderer Holstein:

”Det er vigtigere at have en skole og et hospital tæt på end at have et eller andet institut.”

Det blev næsten en politisk konkurrence i at gå mest op i Udkantsdanmark. Det ledte til udflytning af arbejdspladser, nedsættelse af bilafgift og ikke mindst Dansk Folkepartis symbolkamp om udflytningen af en statslig radiokanal, der ledte til Radio24Syvs lukning og Radio 4 som substitut med hovedsæde i Aarhus.

Indtil videre har udflytningerne ikke vist den helt store effekt for landdistrikterne, og gang på gang rapporteres der om medarbejderflugt.

Ifølge Hans Thor Andersen handler det dog ikke bare om land og by, men også om uddannede og uuddannede.

”Der er sket en geografisk polarisering af landet. Den afledte effekt har især været, at der mangler befolkning − især uddannede folk − i nogle dele af landet,” siger forskningschef Hans Thor Andersen.

Befolkningsstrømningen skyldes dog ikke kun tilflytning, men især at fraflytningen gik i stå.

Før finanskrisen var der en langt større fraflytning fra byerne. Men i start 10’ernes lavvækstperiode blev langt flere – især unge og uddannede – boende i byen. Det var med til at sætte gevaldigt skub i byernes boligpriser, mens udkantspriserne stagnerede.

18 hospitaler er lukket de sidste ti år som følge af kommunalreformen. Herover: byggeriet af det nye supersygehus Aalborg Universitetshospital. (Foto: Henning Bagger/Ritzau Scanpix)

Priserne peaker i byerne
Noget, der står helt tydeligt i bevidstheden her mod årtiets slutning, er byernes høje boligpriser.

Siden 90’erne er især Københavns boligpriser eskaleret. Fra 1993 til tredje kvartal af 2019 er Hovedstadens boligpriser steget med 584 procent uden korrektion for almindelig inflation mod en stigning på 356 procent set fordelt på hele landet, viser en undersøgelse fra Boligøkonomisk Videnscenter.

Derudover begyndte ideen om deleøkonomi at blomstre, og services som AirBnb fik en fast rolle på boligmarkeder verden over. Selvom effekten på det danske boligmarked ingenlunde kan sammenlignes med Berlin eller Barcelona, har det alligevel haft en indflydelse på priserne:

”Hvis man kan drive en bolig som et hotel, vil det selvfølgelig have indflydelse på salgspriserne,” siger Hans Skifter Andersen, der er adjungeret professor ved Statens Byggeforskningsinstitut, AAU.

Og så er der forældrekøbene. Eller ”den omvendte Robin Hood, hvor folk, der i forvejen har råd til at købe lejligheder, får en skatterabat,” som Erik Holstein beskriver det.

Andelen af forældrekøb i København er steget over 50 procent siden 2001, og 20 procent af de københavnske ejerlejligheder på under 65 kvadratmeter er forældrekøb.

Tal fra Boligsiden viser, at kvadratmeterprisen i København i 2007 – hvor priserne var høje – lå på omkring 29.000 imod knap 40.000 i 2018. Reguleret for inflation er kvadratmeterprisen i Hovedstaden steget med næsten 5.000 i dette årti.

Blackstones ankomst
Med slogans som ”Buy it, fix it, sell it” rykkede de udenlandske ejendomsinvestorer ind på det danske boligmarked. Og det fik konsekvenser for både købere og lejerne.

Selvom langt de fleste udenlandske opkøb foretages af den svenske investor Heimstaden, var det alligevel den amerikanske kapitalfond Blackstone, der blev gjort til syndebuk.

”Paragraffen er upåvirket af boligmarkedet, og ejendomspriserne er dobbelt så høje, som de burde være,” siger Hans Skifter Andersen.

Ejendomme er for alvor blevet et investeringsobjekt, og 70 procent af alle boliginvesteringer i København de sidste tre år er lavet af udenlandske investorer.

Med den udenlandske interesse bidrog også til stigende huslejepriser. De benytter nemlig boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 2 (også kaldet netop Blackstone-paragraffen) til at hæve huslejen oven på en gennemgribende renovering af en lejlighed. På bare fem år blev det 31 procent dyrere at være lejer i København.

Endelig har denne udvikling også påvirket andelsmarkedet blandt andet på grund af tidligere regeringers liberaliseringer, der gav muligheder for valuarvurderinger, som har fået priserne til at stige kraftigt.

Med høje købe-, leje- og andelspriser er byerne blevet for den rigeste del af befolkningen.

Ulighedens årti?
10’erne blev et årti med større ulighed og et mere opdelt boligmarked.

Der er blandt andet kommet et større skel mellem ejer og lejer:

”Det eneste, vi i dag ikke beskatter, er boliggevinsten. Det betyder, at man rent faktisk kan få større gevinster ved ejendomsinvestering end ved at arbejde” siger Erik Holstein.

Mens nogle bliver millionærer uden at gøre noget, har andre svært ved at komme ind på markedet på grund af de høje priser og lånevanskeligheder. Det er nemlig blevet langt sværere at få lån til drømmeboligen:

”Bankerne har fuldstændig skiftet politik. Før finanskrisen fik man nærmest kastet lån i nakken, i dag er det meget svært at få råd til lån, især i yderområderne,” forklarer Hans Skifter Andersen.

Også statistikkerne bekræfter tendensen i den skæve værdifordeling. I 2016 viste Boligsidens gini-indeks for solgte villaer gennem de sidste tre årtier, at uligheden var højest i 10’erne.

Caffe latten rykkede ind på Nørrebro
I et afsnit af den samfundskritiske tegneserie South Park etableres en pulserende ny bydel med caféer og nybyggeri i byens nedslidte, sociale boligområde. Det autentiske tilfører nemlig området en charme, hipsterne kan lide. Undervejs stikker den fattige beboer Stuart McCormick hovedet ud ad sin dør og råber: ”Hey, hvad laver I?” Hvortil der svares: “Bare rolig, vi gentrificerer bare!”

Selvom gentrificeringen havde været undervejs i årtier, har 10’erne cementeret dens aftryk i de danske byer. De socialt belastede områder forsvinder eller skubbes længere ud af byerne, mens beboerne udskiftes med folk med en anden socioøkonomisk baggrund.

"Vi har set en meget voldsom gentrificering i Danmark. Men det er ligesom gået under den politiske radar," forklarer direktør Curt Liliegreen.

Nørrebro er det oplagte eksempel: Den gennemsnitlige bruttoindkomst er steget over 27 procent fra 2004-2014, fra 187.000 kroner til 238.000 kroner. Flere Nørrebro-beboere er uddannede, og der er sket en markant stigning i antallet af 20-29-årige. 

Kvadratmeterprisen for ejerlejligheder er desuden steget med 50 procent på blot ti år. Faktisk har gentrificering i området været så markant, at den blev indskrevet i bydelsplanen for 2017-2020.

Og ikke mindst har det haft en synlig effekt på kvarteret, som Curt Liliegreen beskriver det:

"I gamle dage var det jo hashhandlerne, der holdt til på Jægersborggade på Nørrebro. I dag er det en hipstergade."

(Foto: Nørrebro Lokaludvalg, 2016)

Ghettolisten fylder ti år
“Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark.”

Sådan lød en folketingsvedtagelse fra 2017 under VLAK-regeringen efter fremsættelse af Dansk Folkeparti.

Op gennem 00’erne voksede problemerne i de udsatte boligområder med en overrepræsentation af ikke-vestlige indvandrere: Manglende uddannelse, høj ledighed og især kriminaliteten røg i mediernes søgelys.

”Det var et andet problem, end Danmark før havde set. Fodbold og lektiehjælp var ikke længere nok – det handlede ikke bare om at ’hjælpe de fremmede til at få vores verdensbillede’. Der blev skabt modsamfund,” siger politisk kommentator Erik Holstein.

Side om side med en ophedet udlændingedebat steg det politiske fokus på udfordringerne i boligområderne.

”Det handlede ikke længere bare om boligpolitik, men om integration. Sammenklumpningen af befolkningsgrupper modvirkede integrationen, og boligsammensætningen blev set som kernen i en række andre problemstillinger,” siger Erik Holstein.

I 2009 blev ghettoerne cementeret som en politisk virkelighed med indførelsen af ghetto-listen, der udkom første gang året efter. I det kommende år kan ghetto-listen fejre sin ti års fødselsdag.

Bandekriminaliteten, angrebet på Krudttønden, flygtningestrømmen og Dansk Folkepartis eklatante valgsejr som blå bloks største parti ved folketingsvalget i 2015 har alt sammen holdt gang i en politisk årvågenhed omkring ghettoerne.

Det hele kulminerede med ”Ghettopakken” i 2018, hvor der blev afsat mere end 10 milliarder kroner til nedrivning og omdannelse af udsatte boligområder fra 2019 til 2026. Det medførte blandt andet krav om elevsammensætningen på gymnasier, krav om børnepasning og den – ifølge nogle – diskriminerende mulighed for at indføre dobbeltstraf i bestemte områder.

The Silo, boligbyggeri i Nordhavn (Foto: Celina Dahl/Ritzau Scanpix)

Almene boliger er for de fattigste
I den almene boligsektor er beboersammensætningenen også ændret.

"Sammensætningen af den almene sektor har ændret sig. Der er en større del af de fattigste i samfundet, der bor i almene boliger," forklarer Hans Skifter Andersen.

Mens gennemsnitsindkomsten er steget i samfundet som helhed, er den faldet blandt beboere i almene boliger.

”For 30-40 år siden boede der også direktører og skolelærere. I dag er det i langt højere grad socialt udsatte, der bor i almene boliger. De almene boliger afspejler ikke længere befolkningssammensætningen,” siger Erik Holstein.

Et andet problem med de almene boliger er den manglende renovering. Erik Holstein kalder det for et ”groft udsultet renoveringsbehov”.

Muligvis fordi en stor del af Landsbyggefondens midler, der indtjenes gennem huslejen i almene boliger, er gået til ghettopakkerne.

Altanernes årti og konservative boliger
I utallige fremadskuende værker, såsom den originale Blade Runner-film fra 1982, fremskrives 10’erne til at være en tid, hvor vi bruger flyvende biler og bor på andre planeter. 

Selvom smart city-begrebet er begyndt at vinde indpas i dette årti, er det dog ikke så futuristisk en udvikling, vi kan bryste os af.

Årtiets arkitektur vidner tværtimod om, at vi forsøger at finde tilbage og tilpasse os den lokale stedslighed, forklarer direktør i Arkitektforeningen Lars Autrup.

“Ser man på Vadehavscentret, The Silo i Nordhavn, Tirpitz-museet i Blåvand og Søfartsmuseet i Helsingør er tendensen tydelig: Bygningerne skriver sig ind i tiden. Der er langt større forståelse af stedslighed, og hvilket indbygget potentiale et sted byder på,” forklarer han.

Det står i stærk kontrast til 00’ernes byggerier, der var “kontekstligeglade” og inspireret af store internationale metropoler, eksempelvis 8-tallet og VM-husene.

Disse arkitektoniske tendenser manifesterer sig dog ikke i boligbyggeriet, hvor der er en stigende tendens til standardisering, som tidligere var mest fremherskende ved parcelhusbyggeriet.

”I boligen skal man være sikker i sine investeringer. Der er en konservatisme til boligen,” forklarer Lars Autrup. Måske det igen hænger sammen med finanskrisen og hangen til at passe på pengene.

Ser man mod byboerne, er der en særlig tendens, hvor ”livskvalitet” kan kaldes for nøgleordet:

”Vi lever jo i altanernes årti. Liberaliseringen af altanmarkedet har fået kæmpe betydning, du kan næsten kalde det industrialisering af at sætte altaner op,” forklarer Lars Autrup.

Endelig afspejles ejendommenes investeringsværdi også i byggemønstrene:

”Der er sket en ekstrem markedsgørelse af vores boliger. Det kan vi se i det eksplosive salg af projektbyggeriet. Udbuddet og efterspørgslen er så skæv i de store byer, at de er villige til at købe noget, der ikke findes endnu.” 

Boligpolitik er kommet på dagsordenen
”Hvem skulle have troet det? At boligpolitik, som lugter så hengemt og så meget af 1970'erne, kunne blive sexet igen og dominere aviserne og den offentlige samtale?” Sådan skrev Berlingske for nylig om den socialdemokratiske boligminister, der har taget kampen op mod kapitalfondene.

Mod slutningen af årtiet afslører Boligsidens tal en glædelig tendens: Salgstallene er begyndt at vende for yderområderne, og danskerne flytter igen ud af byerne. Yderligere har Danmarks statistik netop afsløret, at der i 2018 var et rekordhøjt antal af førstegangskøbere: Et tal, der er steget støt siden finanskrisen.

"Den liberale opfattelse af boligen har gjort, at vores byer bliver mere og mere opdelte. Derfor er det vores ambition som regering at sige, at boligpolitikken er grundlæggende værdipolitik, som handler om at sikre den sociale mobilitet. Boligområdet er ikke bare noget, der skal reguleres på samme måde, som man regulerer vaskepulver eller aktiehandler."

Sådan sagde boligminister Kaare Dybvad  til Altinget kort efter folketingsvalget. Siden har han sat byernes tårnhøje bolig- og lejepriser på den politiske dagsorden, og med finansloven har regeringen sat sig for at fjerne skatterabatten ved forældrekøb.

Med egen minister på området for første gang i knap tyve år viser den politiske opmærksomhed, at boligpolitik handler om mere end bare de bygninger, vi bor i.

Det er en værdipolitisk slagmark, et område, der handler om integration og danskhed, lighed og kapitalfonde og ikke mindst livskvalitet og retten til at sidde på sin altan og mærke forårssolen på kinderne. 

Forrige artikel Besparelser på DSB nærmer sig en milliard årligt Besparelser på DSB nærmer sig en milliard årligt Næste artikel Vestagers nye problemknuser: ”Der bliver nogle magtkampe – så vi skal hurtigt ud af starthullerne” Vestagers nye problemknuser: ”Der bliver nogle magtkampe – så vi skal hurtigt ud af starthullerne”
Et år efter valget skal EU-Parlamentet stadig finde sig selv

Et år efter valget skal EU-Parlamentet stadig finde sig selv

FOLKEMAGT: Det er nu et år siden, at europæerne rystede den politiske pose og sendte et nyt hold repræsentanter til Europa-Parlamentet. Men Brexit, corona og institutionelt fnidder har afholdt Parlamentet fra rigtig at finde sine ben.