Det er ikke panikløsninger, der skal få de unge ind på det københavnske boligmarked

Der er to forhold, der er helt afgørende, når man skal analysere boligmarkedstiltag. De er:

1. Retter tiltaget sig mod markedets efterspørgselsside, mod udbudssiden eller mod både efterspørgsel og udbud.
2. Boligmarkedets delmarkeder er forbundne kar, og derfor må man klarlægge, hvordan et tiltag rettet mod ét delmarked påvirker de øvrige markeder. Man kan ikke isolere et enkelt marked.

Kan man ikke gennemskue disse to fundamentale forhold, så er det bedre ikke at pille ved markedet, for man risikerer at skade mere, end man gavner.

Ejerboligers pris er som prisen for andre varer afgjort af samspillet mellem udbud og efterspørgsel.

Øger man efterspørgslen for en normal vare, så vil man se, at både forbruget af varen og prisen på varen stiger.

Boliger er imidlertid ikke en normal vare, fordi udbuddet af boliger på kort sigt er konstant.

Her taler vi om den samlede mængde boliger på markedet, og ikke dem der på nuværende tidspunkt udbydes på en eller anden portal for ledige lejeboliger eller ejerboliger.

Hele effekten af at stimulere efterspørgslen på boliger bliver derfor en prisstigning.

At stimulere efterspørgslen alene er altså som at tisse i bukserne for at holde varmen.

Curt Liliegreen
Projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter

Denne prisstigning vil medføre, at det bliver mere attraktivt at bygge nye boliger, og derfor vil udbuddet af boliger langsomt tilpasse sig de nye højere priser og lægge et nedadgående pres på priserne. Dette sker dog først på meget langt sigt.

Sammenhængen er kendt som "Tobins Q", og her er vi ovre i blomsterne og bierne i boligøkonomi.

Udbuddets lave priselasticitet skyldes, at der ikke længere er mange ledige byggegrunde i storbyerne, hvortil kommer den tid, som planlægning, myndighedsgodkendelser og projektering måtte tage.

Effekten med de stigende priser indebærer, at hele øvelsen med at hjælpe boligkøberne ender med at blive en foræring til de mennesker, der allerede besidder en ejerbolig. De får nemlig en ubeskattet kapitalgevinst.

At stimulere efterspørgslen alene er altså som at tisse i bukserne for at holde varmen.

Hvad kan man så gøre, der virker mere effektivt?

Man skal huske at øge udbuddet samtidig.

Det var, hvad man gjorde med "statslånshusene" i 1938 til 1958, hvor man gav fordelagtige statslån til nybyggeri af ejerboliger.

Det er med andre ord ikke klogt med ordninger som eksempelvis at tillade, at unge bruger deres pensionsmidler på boligkøb, medmindre dette ledsages af tiltag for at øge udbuddet.

Det er derimod ved første øjekast bedre med ordninger som de engelske "shared ownerships" (splejseboliger), hvor man både køber og lejer sin første ejerbolig, som opføres til dette formål.

I shared ownerships køber man en andel på typisk 25 til 75 procent af boligen og lejer den resterende del. Køber/lejer betaler hele vedligeholdelsen.

Beboeren kan siden købe flere "bidder" af boligen i takt med at der bliver råd.

Erfaringen med ordningen er imidlertid ikke gode. Stort set ingen køber resten af boligen, i stedet flytter man.

Der er utilfredshed med at hænge på hele vedligeholdelsen. Det er dyrt at købe boliger i "bidder".

Endelig er markedet for videresalg af boligen dårligt.

Reelt er man nødsaget til at opkøbe den resterende andel af boligen og så sælge den som 100 procent ejerbolig for at slippe af med den.

Selv om ordningen har eksisteret i England i over 40 år, så er den kun begrænset udbredt. Det bør man tænke over.

Man kunne overveje at forvandle udlejningsboliger til ejerboliger. Det kan man gøre ved nyere udlejningsboliger efter, at lejeren har valgt at flytte. Det vil derfor ske drypvist.

Men derved reducerer man udbuddet af lejeboliger, og det kan presse huslejen op i nye lejemål i boliger, der er ibrugtaget efter 1991. Så flytter man problemet fra ét marked til et andet.

Øger man ikke det samlede udbud af boliger i København, så risikerer man at flytte problemerne rundt mellem delmarkederne.

Curt Liliegreen
Projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter

Man kunne også tillade andelshavere at sælge deres andele som ejerlejligheder. Det vil øge udbuddet af ejerboliger, men det vil også øge efterspørgslen, da de nuværende beboere også skal have en bolig i fremtiden. Samtidig forsvinder nogle af de i dag lidt billigere boliger fra markedet.

Øger man ikke det samlede udbud af boliger i København, så risikerer man at flytte problemerne rundt mellem delmarkederne.

Der er risiko for, at man kommer til at ramme de svagere boligsøgende.

Det vil ikke sikre "en blandet by", men snarere være med til at lægge den i graven. Og det er i hvert fald ikke den agenda, man offentligt har meldt ud.