Nykredits boligøkonom: Boligmarkedet vil allerede være dampet af i 2022

Det er gået stærkt på boligmarkedet, siden vi blev ramt af coronapandemien, og det er fortsat i 2021.

For blot anden gang i historien er både priser på og handler med huse, lejligheder og sommerhuse steget i en periode med fald i BNP. Det er i sig selv bemærkelsesværdigt, men det, der har vækket bekymringen for en boblelignende tilstand, er den hastighed, som priserne stiger med.    

Og det er da også iøjnefaldende. Vi forventer, at priserne på huse og ejerlejligheder på landsplan stiger 9,4 procent i hele 2021. Sådanne prisstigninger er ikke set siden 2004 – altså lige inden boligmarkedet for alvor accelererede, og det, der efterfølgende oftest omtales som 00'ernes "boligboble", blev skabt.

Men før man konkluderer, at den nuværende høje fart på ejerboliger enkelte steder i landet er det samme som dengang, så er det vigtigt at holde fast i, hvad der har muliggjort den nuværende situation. Og holde fast i, hvad der højst sandsynligt kommer til at dæmpe prisstigninger igen inden for det kommende år.

Ja, der er paralleller til tiden før finanskrisen
Udgangspunktet for boligmarkedet ved indgangen til pandemien var, at et dansk hus var billigt.

Boligbyrden (den andel af indkomsten, der går til bolig) havde været faldende gennem en længere årrække og var for et år siden tæt på historisk lav. Det var altså historisk billigt at købe hus.

Den lave boligbyrde fortæller os, hvorfor danskerne kan købe nyt hus, selvom priserne har høj fart. Nu stiger boligbyrden på grund af prisstigningerne, men er ingenlunde i nærheden af, hvor boligbyrden var midt i 2000'erne.

I 2020 steg andelen af realkreditlån med afdragsfrihed en smule, og det samme så man i midt-00'erne, så det er også her nærliggende at drage en parallel. Der er dog væsentlige forskelle at holde sig for øje.

I 2003 blev tiårs afdragsfrihed på realkreditlån introduceret, og realkreditlån med afdragsfrihed blev hurtigt dominerende. Afdragsfriheden gjorde det pludselig muligt for flere at få sig en ejerbolig. Man skulle simpelthen over natten have færre penge op af lommen hver måned, og sammen med boligskattestoppet fra 2001 satte det skub i prisstigningerne.

I dag er situationen vendt om; realkreditlån med afdrag udgør cirka 55 procent af de udestående realkreditlån. Forklaringen bag den lille fremgang for afdragsfrihed er det populære lån med 30 års afdragsfrihed, som blev introduceret i 2020. Men det kræver grå hår på hovedet og en belåning under 60 procent at få det lån, og generelt er adgangen til afdragsfrihed strammet betydeligt de senere år.  

Prisstigningerne er midlertidige
En del af de mange ekstra hus- og ejerlejlighedshandler det seneste år skyldes, at danskerne har fremrykket et behov for at skifte bolig.

Udlånstal viser tydeligt, at antallet af boliglån udbetalt til personer under 40 år er steget mest det seneste år. Der står altså en stor gruppe førstegangskøbere bag de mange bolighandler. Derfor vil vi i de kommende år se ind i en periode med færre bolighandler end før pandemien.

Noget af det mest overraskende ved denne pandemiperiode har været, at jo mere nedlukning af samfundet, desto mere har der været gang i boligsalget. Danskerne har tilsyneladende brugt den ekstra tid i hjemmet på at overveje og ikke mindst handle på deres boligsituation.

Derfor vil den igangværende genåbning af samfundet alt andet lige trække boligmarkedet i en mere normaliseret retning. Samtidig er renten steget, hvilket gradvist vil indlejres i priserne, og i horisonten lurer en boligskattereform, som blandt andet øger boligskatten i storbyerne. Så prisstigningerne løjer af igen. Hvis man fra politisk hold alligevel vælger at hjælpe den udvikling på vej, kan det sådan set være fornuftigt.

Boligmarkedet, -priserne og -køberne er et helt andet sted, end de var i de herrens år op til finanskrisen

Mira Lie Nielsen
Boligøkonom, Nykredit

En anden situation end op til finanskrisen
Det er dog meget afgørende at kende præcis de faktorer, som driver priserne op i de større byer, hvor bekymringerne er størst.

Og man må ikke glemme, at den høje aktivitet på boligmarkedet under krisen har betydet nyt liv de steder i landet, hvor folk i årevis har kæmpet for at få solgt huset og komme videre i livet.

Vi forventer på nuværende tidspunkt, at boligpriserne vil lette på speederfoden over sommeren, og at de resten af året stiger i omegnen tre til fire procent. Allerede i 2022 forventer vi, at boligmarkedet er dampet af, og at hus- og ejerlejlighedspriser fortsat stiger, men dog blot med mere almindelige cirka to procent. Det samme billede forventer vi i 2023.

Så boligmarkedet, -priserne og -køberne er et helt andet sted, end de var i de herrens år op til finanskrisen.