Boligadvokater: Private boligejere er ikke stillet væsentligt bedre efter de ny boliglove

Af Jan Schøtt-Petersen
Formand for Danske Boligadvokater

Bliver vi i Danske Boligadvokater spurgt, om lejelovsforliget i 2014 har udmøntet sig i en vellykket forenkling af boliglovene, svarer vi meget specifikt: Vi ser det som vores opgave at bidrage til de private boligejeres retsstilling efter lovvedtagelsen, og vi oplever ikke, at lovændringerne har ført til nævneværdig forenkling eller forbedring for denne gruppe.

Hvem er de så, disse private boligejere, og hvad har de med lejelovene at gøre?

Det er de ganske almindelige danskere, som for flertallets vedkommende egentlig aldrig havde tænkt på at drive udlejningsvirksomhed. De ejer en enkelt fast ejendom til helårsbrug, måske to.

De står i et vadested, i færd med at flytte fra en egn til en anden egn i landet. De står midt i en livskrise, har mistet job eller ægtefælle, og omstændighederne har budt dem, at den hidtidige bolig ikke, eller kun med tab, kan sælges. De sidder i saksen.

Ingen parter er svagere end den anden
Mange af disse har valgt at udleje deres hidtidige bolig, og de er i det store og hele undergivet et regelsæt, som gælder for alle udlejere. Det er en beskyttelseslovgivning, som tager udgangspunkt i et grundvilkår om en svag part, lejer, og en stærk part, nemlig den professionelle udlejer.

Vi har i Danske BOLIGadvokater modtaget flere indberetninger fra medlemmer med eksempler på, at de ny regler ikke giver den ønskede beskyttelse, og at boligejerne derfor kommer ganske galt af sted.

Jan Schøtt-Petersen, formand for Danske Boligadvokater

Lejer er i dette set up beskyttet mod opsigelse, og lejeniveauet censoreres af domstole og huslejenævn. Det er forståeligt langt hen ad vejen.

Men netop i tilfældet med de private udlejere af ejerboliger hører behovet for beskyttelse af en svag part op. Der er nemlig ingen af parterne i et lejeforhold om ejerboligudlejning, som kan opfattes som svagere end den anden part.

Parterne har præsumptivt lige gode eller lige dårlige forudsætninger for at udleje eller at bo til leje. De er præsumptivt lige økonomisk stillet, godt eller dårligt. Og de kan komme lige meget i klemme, når lejevilkårene ændres i den ene eller den anden retning, af domstol eller nævn.

For den private boligejer kan det betyde fallit, når de aftalte lejevilkår ændres til skade for ham eller hende. I praksis taler vi om tilsidesættelse af aftaler om tidsbegrænsning, opsigelsesadgang og lejefastsættelsen.

Efter Danske Boligadvokaters opfattelse har de nye regler om forhåndsgodkendelse af lejens størrelse ved huslejenævnet og den udvidede opsigelsesadgang ikke styrket boligejerens retsstilling væsentligt.

Vores oplevelse er, at de private boligudlejere i realiteten ikke har glæde af forhåndsgodkendelsesordningen. Processen tager for lang tid, så udlejningsmuligheden er for længst forpasset, når svaret fra nævnet endelig kommer.

Håber på imødekommelse
Opsigelsesadgangen vedrører stadig kun boligejerens ønske om selv at benytte det lejede, på trods af at den reelle baggrund for opsigelsesønsket typisk er, at man ønsker at frigøre ejerboligen i salgsøjemed. Heller ikke her oplever vi en egentlig effekt.

Vi har i Danske Boligadvokater modtaget flere indberetninger fra medlemmer med eksempler på, at de ny regler ikke giver den ønskede beskyttelse, og at boligejerne derfor kommer ganske galt af sted.

Efter vor opfattelse burde der være indført et mere lempeligt regelsæt for denne udlejergruppe. Det havde været oplagt at give en langt højere grad af aftalefrihed. En række bestemmelser, som stadig ikke kan fraviges til ugunst for lejer, burde være gjort deklaratoriske.

Udlejer kunne indrømmes en kortere opsigelsesadgang til gennemførelse af et salg af ejendommen. Lejefastsættelse og lejeregulering kunne være fri i hele eller dele af lejeperioden. Aftalelovens regler om urimelige aftalevilkår kunne i den forbindelse være den sikkerhedsventil, som sikrer mod åger og udnyttelse.

Udmøntningen af lejelovsforliget skal til eftersyn til næste sommer. Det er vort håb, at der ved revisionen sker en imødekommelse af de private udlejeres behov for sikre og forudsigelige forhold, når deres bolig skal udlejes.

Det skylder lovgiver at tage hensyn til, ikke alene for boligejernes skyld, men også fordi sikre og forudsigelige udlejningsregler for denne gruppe kan fremme mobiliteten på arbejdsmarkedet og stabilisere prisudviklingen på det private ejendomsmarked.