Ekspert: Lejere skal ikke punge ud for inflationen

Markedet for boligudlejning har været ekstraordinært givtigt for investorer i de sidste 10 år.

Det skyldes især paragraf fem stykke to i boligreguleringsloven, som har gjort det muligt at ændre reguleringen af huslejen fra den omkostningsbestemte husleje til den løsere regulering med det lejedes værdi. Den forbedrede indtjening er blevet afspejlet i stærkt stigen priser på ejendommene.

Ejendomsbranchen klager

På landsplan er ejendomme med fire boliger eller mere steget med 45 procent i de sidste 10 år. I Hovedstadsregionen formentligt en del mere.

Ejendomsbranchen har således ikke megen grund til beklagelse, men nu vælter det ind med klager over regeringens forslag om at begrænse huslejestigningerne i en del af den private udlejningsbestand.

Forslaget er begrundet med, at det åbenbart har været praksis at udforme lejekontrakter, som giver udlejerne en automatisk ret til at hæve huslejen, når den almindelige inflation stiger. Med udsigt til en inflation på over otte procent vil det kunne give økonomiske problemer for lejere med i forvejen høje huslejer og lavere indkomster.

Danske Udlejere kalder udspillet for valgflæsk og argumenterer for, at udlejerne slet ikke har til hensigt at hæve huslejen. Det er vist ikke et argument, man kan tage for gode varer. De vil i så fald være nogle dårlige forretningsmænd.

En repræsentant for pensionsselskaberne beklager sig over, at indgrebet vil betyde, at pensionerne ikke bliver helt så høje, som de kunne blive, hvis pensionsselskaberne kunne udnytte reglerne fuldt ud.

Logikken er, at lejerne bør bidrage til de højere pensioner. Direktør i DI Byggeri, Anders Stouge, mener, at forslaget vil begrænse investeringslysten i byggebranchen. Han mener desuden, at det er "problematisk, når man vil holde priserne kunstigt nede på et marked, der er styret af de private markedskræfter".

Da man gjorde det muligt for udlejerne at skrive en klausul ind i lejeaftalerne om, at huslejen kan stige med inflationen, var der nok ingen, der forestillede sig, at denne ville stige med otte procent.

Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Aalborg Universitet

Et dårligt fungerende marked

Nu har det jo været sådan i mange år, at det private udlejningsmarked – af gode grunde – har været underlagt reguleringer.

Det er karakteristisk for dette marked, at der eksisterer en form for monopolprisdannelse. Det gælder i første omgang i forholdet mellem udlejere og eksisterende lejere. Undersøgelser har vist, at der skal meget store huslejeforhøjelser til, før en lejer fraflytter sin bolig.

Det skyldes til dels, at der er udgifter og besvær forbundet med at flytte, men især at mennesker med tiden får et stærkt tilknytningsforhold til deres bolig og det lokalområde, det ligger i. Deres nuværende bolig er af disse grunde meget mere værd for dem end andre lignende boliger.

For det andet er boligmarkedet, som marked betragtet, dårligt fungerende. På andre markeder kan udbuddet af varer og tjenester relativt hurtigt øges, hvis efterspørgslen stiger, hvilket vil kunne holde priserne i ro. Det kan det ikke på boligmarkedet.

Nybyggeriet udgør kun en lille del af de boliger, som udbydes, og de har en lang produktionstid. Størsteparten af udbuddet kommer fra den eksisterende boligmasse og er afhængig af, at boliger fraflyttes. Flytninger har en afgørende betydning for boligudbuddet, men boligmobiliteten påvirkes kun lidt af ændringer i efterspørgsel og priser på boligmarkedet.

Boligudbuddet er desuden meget differentieret og opdelt i lokale markeder, så den enkelte boligsøgende har kun et begrænset udvalg at vælge imellem.

Afskaf inflationsklausuler

Alt dette betyder, at stigende efterspørgsel efter boliger på kortere sigt næsten ingen effekt har på udbuddet, men i stedet fører til stigende priser. Selv meget små ændringer i efterspørgslen kan føre til drastiske prisstigninger, som vi har set under coronakrisen de seneste år.

Da man gjorde det muligt for udlejerne at skrive en klausul ind i lejeaftalerne om, at huslejen kan stige med inflationen, var der nok ingen, der forestillede sig, at denne ville stige med otte procent.

Udlejerne har formentligt stigende udgifter på grund af inflationen, men de samlede udgifter vil næppe stige i samme takt, og det er jo ikke en naturlov, som siger at kapitalafkast også skal stige med inflationen.

Muligheden for at lave lejeaftaler med inflationsklausuler bør derfor afskaffes.