Højere boligpriser og skræmte investorer: Ekspert ser flere udfordringer i V-udspil om 122.000 nye ejerboliger

Det kan afskrække investorer og føre til højere boligpriser, hvis kommunerne, som Venstre foreslår, får mulighed for at regulere, hvor mange ejerboliger der skal opføres i nye boligområder, vurderer både ekspert Curt Liliegreen og EjendomDanmark. I København mener teknikborgmester ikke, at Venstres forslag er særligt relevant. 

Foto: Niels Ahlmann Olesen/Ritzau Scanpix
Daniel Bue Lauritzen

Med sin nye boligplan, der har som hovedformål at gøre flere danskere til herre i eget hus, vil Venstre sikre opførelsen af 122.000 nye ejerboliger over det næste årti.

Det skal blandt andet ske ved at give kommunerne retten til at diktere, hvor stor andelen af ejerboliger skal være i nye lokalplaner, ligesom kommunerne i dag har mulighed for at gøre det for almenbyggeriet.

Men det vil ikke være uden problemer, hvis kommunerne begynder at gøre brug af sådan en beføjelse.

Det mener Curt Liliegreen, der er direktør i Boligøkonomisk Videnscenter.

Han vurderer, at ny regulering af boligudviklingen risikerer at afskrække de store investorer fra at placere deres penge i byggeri af fast ejendom.

”Mit bud er, at de ikke vil være interesserede i at bygge noget, som de skal sælge igen efter to år,” siger han.

Læs også

Øger usikkerheden

Ifølge Venstres boligudspil er byggeriet af ejerboliger næsten gået helt i stå.

I Aarhus Kommune var hele 95 procent af alle nye boliger i 2020 således lejeboliger, mens det blot gjaldt for 58 procent af nybyggeriet i 2010.

Ifølge Curt Liliegreen er forklaringen såre simpelt, at det ofte er for usikkert for investorerne at investere i ejerboliger, der har en betydeligt kortere investeringshorisont end lejeboliger.

Samtidig har udlejningsboliger den fordel for investorerne, at de både får et direkte afkast gennem husleje og samtidig kan forvente en langsigtet kapitalgevinst, fordi ejendommene løbende stiger i værdi.

Dertil kommer, at de har mulighed for at leje ud til egne medlemmer, og endelig at der ifølge økonomen er en stor efterspørgsel på udlejningsboliger, der aktuelt viser sig ved et lavt antal ledige lejligheder.

Samlet får det Curt Liliegreen til at gætte på, at investorerne vil reagere negativt på, hvis kommunerne indskrænker deres muligheder for at investere i udlejningsboliger.

”Hvorfor skulle de dog gå igennem alt det bøvl og den usikkerhed, som Putins krig, energikrisen, renterne, recessionstruslen, usikkerheden efter pandemien og skattereformen skaber? Den risiko vil de da ikke tage. Derfor er deres forretningsmodel lige nu at bygge lejeboliger, og man kan ikke tvinge dem til andet,” siger Curt Liliegreen.

Er det ikke lige præcis det, som Venstre her foreslår at give kommunerne mulighed for?

”Det er jo stadig frivilligt, om kommunerne vil bruge sådan en bestemmelse i planloven. Og hvis de gør det, forestiller jeg mig, at pensionskasserne og kapitalfondene vil stoppe med at bygge i de respektive kommuner og i stedet gå til nabokommunen, der måske stiller lavere eller slet ingen krav. Der er simpelthen ikke interesse for at opføre ejerlejligheder,” siger Curt Liliegreen.

Hvis økonomen får ret i sine antagelser, kan Venstres samlede plan meget vel få boligpriserne til at stige.

Partiet foreslår nemlig også, at førstegangskøbere skal have adgang til et særligt fradrag, der skal gøre det lettere at spare op til boligkøb. Sådan en statslig tilskyndelse til at købe ejerbolig vil alt andet lige sætte sig i priserne, hvis der ikke samtidig sikres et større udbud af ejerboliger, vurderer økonomen.

”Hvis det bliver for bøvlet for investorerne at opføre boliger, så trækker de sig. Og hvis det ender sådan, så vil det samlede forslag give sig udslag i boligpriserne, selvom det nok ikke er dramatiske stigninger, man skal forestille sig,” siger Curt Liliegreen.

Læs også

EJD: Usikkerhed koster

Pointen bakkes op af Peter Stenholm, der er administrerende direktør i interesseorganisationen Ejendom Danmark.

Han er grundlæggende glad for Venstres udspil, hvis det fører til, at der bliver bygget flere boliger til danskerne.

Men han er ikke sikker på, at nye krav i lokalplanerne er den rette løsning på, hvordan man sikrer flere ejerboliger.

”Vi mangler boliger, så vi hilser det velkomment, hvis man kan lave nogle reelle tiltag, der er med til at øge boligmassen. Men om man lige har ramt den rette balance mellem incitamenter og regulering, kan jeg godt være i tvivl om,” siger han.

Han er enig med Curt Liliegreen i, at øget regulering af boligbyggeriet i sidste ende risikerer at få investorerne til at trække sig. Særligt hvis kommunerne stiller krav til for store dele af den samlede boligmasse, når der skal udvikles. 

”Det er vigtigt, at man udformer det her på en måde, så man undgår at skræmme investorerne væk. Det kræver en tilpas smidig regulering. Helt generelt er det sværere at få investorerne til at placere deres penge, når man begrænser, hvordan de kan gøre det. Alternativt må man nok forvente, at usikkerhederne sætter sig i prisen,” siger han.

Hvordan vil dine medlemmer reagere på, hvis kommunerne i højere grad begynder at diktere, hvilke boligtyper der kan opføres?

”Hvis man spørger de store institutionelle investorer, vil de nok sige, at de godt kan forstå, at der skal være visse krav. Men jo flere krav, man stiller af den her karakter, desto mindre er appetitten på at investere. Jeg er hverken afvisende eller negativ, men jeg er grundlæggende skeptisk indstillet overfor det,” siger Peter Stenholm.

Læs også

Borgmester foretrækker anden løsning

I København, der er en af de kommuner i Danmark med størst mangel på boliger, mener teknik- og miljøborgmester Line Barfod (EL) ikke, at Venstres tilbud om nye reguleringsmuligheder er det rette sted at sætte ind imod den høje andel af privat udlejning i nybyggeriet.

I stedet bør partierne på Christiansborg holde fast i det store fokus på almene- og billige boliger, der har været et stort tema under den socialdemokratiske regering. 

”Den store udfordring er, at man stort set har fjernet reguleringen af husleje på privat udlejningsbyggeri, og derfor er det det, der bliver bygget. Man har overladt det til markedskræfterne, og vi kan se, at det fører til store, dyre udlejningsboliger,” siger hun.

Hvad ser du som løsningen på problemet? 

”Man burde have en regulering af nyopførte lejeboliger, ligesom man har for boliger, der er opført før 1992. Der har man omkostningsbestemt husleje, hvor der er et loft over, hvad huslejen kan være. Men siden har det været ren markedsleje, og det har ført til en ekstremt høj husleje,” siger Line Barfod. 

Risikerer man ikke at stække investeringsvilligheden og i sidste ende stå med færre nye boliger til Københavnerne, hvis man lægger et loft over huslejeniveauet?

”Nej, men det kunne være, at vi ville få flere andelsboliger i stedet. Det kunne også være, at der kom flere ejerboliger, så vi fik en større diversitet. Der er også masser af almene boligselskaber, der gerne vil bygge, hvis priserne kommer ned i et leje, hvor det er til at betale,” siger Line Barfod.

Vil Københavns Kommune benytte sig af muligheden for at planlægge ejerboliger, hvis det bliver en mulighed?

”Hvis vi generelt fik mulighed for at sammensætte både i forhold til almene, andels-, udlejnings- og ejerboliger, ville det give os nogle flere redskaber. Det kunne der være fornuft i. Men det, de kommer med her, kommer ikke til at gøre den store forskel. Man bliver nødt til at se på, hvordan man kan regulere de dyre udlejningsboliger.”

V: Der er et marked for ejerboliger

I Venstre preller investorernes bekymringer af på boligordfører Heidi Bank.

“Danskerne skal ikke kun have mulighed for at bo til leje i de store byer. De skal også have mulighed for at eje, mulighed for at spare op og få del i en mulig værdistigning, der kan ske over en årrække,” skriver hun i en mail til Altinget.

Hun henviser til en meningsmåling fra Nordea Kredit, der viser, at syv ud af ti danskere foretrækker at bo i ejerbolig. Derfor vurderer hun, at investorerne trygt kan kaste penge efter nye ejerboliger.

“Derfor vil der være et marked for investorer til at bygge ejerboliger, ligesom der forsat vil være et privat udlejningsmarked, som pensionskasserne kan investere i. Det, som Venstre ønsker er mere frihed og flere muligheder - også når det kommer til valg af bolig,” skriver hun.

Artiklen er opdateret med kommentar fra Venstre 10. august 2022 klokken 17.30.

 

Politik har aldrig været vigtigere

Få GRATIS nyheder fra Danmarks største politiske redaktion

Omtalte personer

Curt Liliegreen

Projektdirektør, Boligøkonomisk Videncenter
cand.polit. (Københavns Uni. 1981)

Peter Stenholm

Adm. direktør, EjendomDanmark
cand.jur. (Københavns Uni. 1990)

Line Barfod

Teknik- og miljøborgmester (EL), Københavns Kommune
cand.jur. (Københavns Uni. 1992)

0:000:00